“十四五”期间我国城市更新取得阶段性成效，但收益水平偏低、“以地养更”模式失效、专项债收益门槛与项目公益属性错配等问题凸显，资金端“算账难”成为制约新阶段城市更新高质量落地的重要瓶颈。
　　《城市更新“十五五”规划》从决策逻辑、价值逻辑、资金逻辑三大方面实行变革，更新方向转为民生需求及存量提质，并建立起中央财政、地方专项债、政策性金融、市场化融资、配套融资工具在内的五级资金体系，各类资金门槛、成本逐层抬升，市场化属性逐步增强，整体向高能级城市、优质主体、可自平衡项目集中。伴随市场化信用定价深化，城市更新资金端向头部城市集中、强弱分化的格局或将持续固化。
　　强省会/中心城市作为本轮城市更新战略的核心承载区，可适度开展规模化城市更新，凭借融资渠道完备、基本面优异等优势，整体风险相对可控；普通地级市城投企业宜以轻量化微更新为主，防范项目与区域禀赋错配引发的流动性风险；人口流出型市（县）域城投企业面临融资渠道、资产质量、债务空间同步收缩的约束，应以存量盘活、小微民生更新和安全保障补短板为方向，审慎轻量化运营为较优路径。
　　城投企业布局城市更新应当兼顾区域禀赋与自身债务承受边界，摒弃粗放重投资路径，以项目收益和债务风控为前置条件，审慎把控投资节奏和规模，实现城市更新业务的稳健可持续发展。