维持“增持”评级。我们预测公司2026/27/28年EPS为人民币0.06/0.07/0.08元，2026E每股净资产为6.47元，给予0.34XPB，对应价值为每股2.50港元（1 HKD=0.88 CNY）。
　　收入结构改善，盈利质量分化。2026年上半年，公司实现营业额176.86亿元，同比-20.2%，主因房地产行业下行致物业销售收入减少；其中物业销售收入105.64亿元，同比-30.4%，商业物业管理服务及租金收入65.61亿元，同比+2.1%，收入占比升至37.1%。毛利54.24亿元，同比+0.4%；毛利率30.7%，较2025年同期的24.4%提高6.3个百分点，主要由于高毛利的商业运营收入占比提升。归母净利润6.08亿元，同比-12.1%；剔除公允价值亏损及汇兑影响后的核心盈利6.27亿元，同比-18.1%。
　　商业运营压舱，开发收缩去化。公司2026年上半年新开业3座吾悦广场（山东泰安、重庆、浙江台州湾），新增商业建面27.22万平方米，在营吾悦广场增至181座、开业面积1,675.31万平方米；实现商业运营收入71.12亿元（含税），同比+2.42%，零售总额520亿元（不含车辆销售），同比+0.97%，客流总量10.33亿人次，同比+8.74%；期末出租率98.32%，租金及管理费收入66.36亿元，同比+2.4%。住宅开发方面，公司上半年完成超万套物业交付，交付建面185.96万平方米、均价5,681元/平方米；合约销售金额约63.57亿元，全口径资金回笼75.30亿元，回笼强度显著高于签约。
　　债务结构优化、融资渠道畅通。截止2026年6月30日，公司期末借款总额554.4亿元，在手现金78.5亿元（含受限资金23.3亿元），净负债权益比率57.1%，剔除预收款后资产负债率64.3%；长期借款占比80.5%，一年内到期借款108.1亿元、占比19.5%，加权平均借贷成本6.0%。融资端多元突破：新城环球发行3.55亿美元优先票据（2029年到期，票息11.8%，境外融资重启但成本高企），境内发行7.5亿元中票、完成21.46亿元全国首单消费类机构间REITs扩募、8.958亿元CMBS回售后全额存续，并完成商业不动产REITs申报。
　　风险提示。1）新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。