投资要点：
　　中国国贸上半年公司实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%；归属于上市公司股东的净利润6.33亿元，同比增长0.17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降0.11%。
　　租金水平承压，商城出租率有所提升。2026年上半年，公司物业租赁及管理收入15.78亿元，同比下降4.48%。各业态表现分化明显：写字楼业务受CBD区域“供强需弱”及租金下行影响，收入同比下降9.3%至6.61亿元，平均租金由上年同期的621元/平方米/月降至583元/平方米/月，出租率由92.4%降至90.0%；商城业务收入微降0.5%至6.39亿元，但出租率逆势提升至96.1%，平均租金略有下调。从环比角度看，截至2026年6月末，公司写字楼、商城出租率分别为90.0%、96.1%，较一季度末（89.6%、95.7%）均有所回升。
　　长期借款清零，财务费用由正转负。上半年公司偿还银行长期借款本金2亿元，长期借款已全部清偿，目前已无资产抵押和质押情况。上半年财务费用为-2,114万元，由正转负，显著增厚了利润空间。
　　现金流强劲，持续高分红，具备高股息配置价值。公司上半年经营活动产生的现金流量净额为7.96亿元，虽同比下降5.58%，但仍明显高于同期归母净利润6.33亿元，造血能力依旧强劲。2026年6月，公司每股派发现金红利1.07元（含税），共计派发现金红利约10.78亿元。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年维持高比例分红。按当前股价（2026年9月3日收盘价18.80元）计算，股息率约为5.7%，具备显著的高股息配置价值。
　　展望下半年：写字楼与商场租金或将继续承压。展望下半年，北京写字楼市场将迎来供应的小高峰，其中近半新增供应位于CBD区域，导致CBD市场竞争更趋激烈，去化难度上升，空置率及租金水平将持续承压。零售商业物业市场面对消费分层的新形势，竞争更趋激烈，市场租金呈缓慢下降趋势。随着非核心区域商圈供应增大，叠加消费分化及品牌调改周期拉长，存量市场面临挑战，去化压力将进一步增大，商场出租率和租金也将随之承压。中长期看，随着北京国际消费中心城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
　　投资建议：维持公司“增持”评级。虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的优质资产。预计2026-2028年公司归母净利润分别为11.86 / 11.92 / 11.95亿元，EPS分别为1.17 / 1.18 / 1.18元，当前股价对应的PE分别16.02 / 15.93 / 15.89倍。
　　风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩；北京核心区域新增供应超预期；租金及出租率下行压力加大；酒店业务恢复不及预期等。