事项：
　　公司公布2025/2026财年年报，2025/2026财年实现营收92.7亿港元，同比增长13.3%；归母净利润45.9亿港元，同比增长14.2%，剔除投资物业公允价值损益后，核心净利润为47.9亿港元，同比下降6.4%，拟每股派息0.58港元。
　　平安观点：
　　物业销售毛利率触底回升，投资物业出租率稳中有升。受利息收入减少及净租金收入下降等因素影响，2025/2026财年公司核心净利润同比降6.4%。分业务来看，将军澳的凯柏峰I、II及III、元朗的柏珑I及II等项目陆续结转，2025/2026财年公司应占物业销售总收入（含联合营）收入104.1亿港元，同比下降3.7%，毛利率（含联合营）11.1%，同比提升1.6pct。截止2025/2026财年末，公司尚有66亿港元应占已售资源尚未结转，为未来物业销售收入业绩释放奠定基础。受零售业及工业物业市场偏弱影响，2025/2026财年内公司应占总租金收益（含联合营）34.3亿港元，同比下降1.5%，投资物业组合整体出租率为90%，同比提升0.4pct。
　　推货与新拓积极，土储资源相对充足。2025/2026年财年公司相继推出元朗柏珑III（已售69.7%）、油塘柏景峰（已售62.6%）及将军澳海瑅湾I （已售68%）。2026年7月进一步加推海瑅湾II，同时土瓜湾荣光街／崇安街发展项目预计2026年内获得预售楼花同意书，潜在可售货值相对充足。公司以选择性策略增加土地储备，提升盈利潜力，2025/2026年财年公司累计获得三宗地块，对应权益建面103.2万平方尺，2026年8月再度获取一宗地块，权益建面36.5万平方尺。截止2025/2026财年末，公司总权益土储1940万平方尺，其中商业、住宅各占49.1%和27.1%，土地储备相对充足。
　　在手现金充足，股息率具备吸引力。截至2025/2026财年末，公司在手现金580.2亿港元，扣除债务总额28.9亿港元，净现金达551.3亿港元，充足净现金为公司新拓项目提供充足弹药，同时为稳定分红提供充足保障。2025/2026财年公司拟每股派息0.58港元，按照最新收盘价（2026/9/2）计算股息率5.6%，具备一定吸引力。
　　投资建议：公司推盘新拓保持积极，物业销售结转毛利率逐步回升，充沛的在手现金亦为进一步补充货值提供充足弹药，分红慷慨且股息率具备吸引力。考虑公司物业销售项目结转节奏及毛利率修复好于此前预期，上调2027-2028财年EPS预测至0.52、0.57港元（原为0.49和0.55港元），新增2029财年EPS预测为0.61港元，当前股价（2026/9/2收盘价）对应2027-2029财年PE分别为20.2、18.4和17.1倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险：若后续香港楼市复苏不及预期，公司业绩和销售存在低于预期风险；2）公司分红规模不及预期风险：若后续公司出于扩大规模等考虑，降低分红规模，可能导致股息率不及预期风险；3）中国香港商业零售复苏不及预期风险：公司物业租赁收入占比较高，如后续香港商业零售复苏不及预期，可能影响公司业绩兑现。