8月28日，住建部会同自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行会同金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。三份文件同日落地，分别对应销售、信贷、资本市场三个环节，构成一次完整的制度推进。
　　我们看到，本次政策的发布是国务院层级的多部委联合行动，而非单一部委想法，政策旨在完善预售与保交楼制度，虽是对过往问题的纠偏，实则重塑了房地产商业模式。本次政策主要内容为房企销售端预售款降杠杆，信贷端和资本市场端完善项目贷款、股权和债券融资。调整不是过去简单的需求端刺激政策，而是一次试图改变过去二十年房地产行业传统模式的政策推进，更是稳住居民资产负债表与消费的关键。对资本市场而言，房地产新政的推出也将再次巩固申万宏源策略关于下半年“百花齐放”的观点。
　　一、三大政策重塑房地产新模式
　　本次商品房销售端的核心是把预售制往回收，把现房销售往前推，有四点值得关注：1、实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶，各地在此基础上细化；2、购房人支付的首付款和个人住房贷款须全部存入资金监管账户，直到项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后才解除监管；3、文件施行之日起，新出让土地的项目以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的项目则是鼓励现房销售。4、开发建设环节确立项目开发公司制，融资环节确立主办银行制，一个项目对应一家主办银行。
　　而具体到信贷端，本次要求：“房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。”除了主办银行制的推行外，此次要求开发贷期限则与销售方式直接挂钩：预售项目原则不超过3年、最长5年，现房销售项目原则不超过5年、最长7年，首次还本原则上安排在竣工备案之后。综上我们看到，这实际上是用信贷期限为现房销售提供了制度化的资金支撑。购房端政策最大的变化在于个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，但我们认为银行放款时点的调整也很重要：现房销售的项目在销售备案后发放按揭，实行预售的项目须严格在项目竣工备案后发放。这意味着即便继续采用预售，房企也拿不到按揭的前置回款，“能拿房再还贷”对购房人是保护。资本市场端在股权方面，支持上市房企向特定对象发行再融资，募集资金投向符合政策要求的市场化房地产项目；支持综合运用股份、定向可转债、现金收购涉房资产并募集配套资金，且明确建筑等与房地产密切相关行业的上市公司参照执行。债权方面，强调一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。
　　二、对比过去，出现哪些重大变化？
　　对于本次新政和过去对比，我们认为主要在两个层面：第一层是销售与资金监管，包括预售条件、预售资金、销售模式和按揭放款四项，指向同一件事——把居民预付款这条链条从制度上收紧。其中预售条件提高到主体结构封顶、按揭须待竣工备案后发放这两项，而预售资金全额纳入监管、新增供给优先现房销售，也是新增约束。第二层是房企融资逻辑与拿地资金，变化最为根本。项目公司制叠加主办银行制，意味着房企不再能用一个项目的资金去支撑另一个项目，集团层面统借统还、跨项目调度的空间基本消失，这是对高周转模式的釜底抽薪。明确禁止以贷款缴交土地出让价款，则封住了拿地环节的杠杆入口，把扩张能力直接锚定在自有资金规模上。
　　三、未来市场对房地产行业定价的变化
　　新规的推行短期会带来地产行业供给收缩，新政将现房销售“开工到回款”的周期直接拉长，房企的开工意愿还需持续关注，但短期对核心城市房价形成支撑，本质上是以时间换空间的房地产供给侧改革。其次房企的商业模式与估值锚面临重估。ROE的来源从高周转高杠杆转向产品质量和融资成本。
　　未来一到两个月，我们认为主要的跟踪点是地方政府政策执行力度和房地产开发贷余额。各省市实施细则的密集出台将决定政策的实际力度，预售条件现房销售在地方口径中是关注重点，金融端最核心的验证指标是房地产开发贷款余额能否止跌回升。
　　风险提示：政策落实不及预期