1、给地产债更多的信心
　　今年3月以来，中证房地产信用债净价指数有所反弹，但近期又有小幅下滑的趋势。目前（注：2026年8月27日）该指数为97.93点，较98.84这一前期高点（注：2025年11月5日）回落了0.92%。此时我们仍处于政策放松的大周期中，近期房地产领域的政策密集出台，未来应该还会有不少政策陆续推出，因此我们不妨给地产债乃至于地产行业更多的信心。
　　自从2021年12月中央经济工作会议首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”开始，我国的房地产政策即进入了新一轮的放松周期。
　　在这一轮周期中，既有需求端的政策也有供给端的政策。从需求端来看，个人房贷首付比例下限已降至15%、全国层面房贷利率下限已被取消，存量房贷调整至不低于LPR-30bp、公积金贷款于2024年5月和2025年5月两轮降息。一些城市因城施策，陆续取消限购、限售、限价，取消普通住宅和非普通住宅标准（即“四个取消”），同时落实“认房不用认贷”。从供给端看，发布了《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，即“金融16条”），建立了城市房地产融资协调机制（即“白名单”机制），实质性退出了“三道红线”，央行设立保障性住房再贷款，使用专项债收回收购存量闲置土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
　　近期房地产领域的政策更是密集。7月30日中央政治局会议再提“稳定房地产市场”；8月7日北京市住建委、规划和自然资源委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面7项政策措施（自2026年8月8日起施行）。
　　显然，本轮房地产政策放松周期远未到终点，未来应该还会有不少政策陆续推出。在未来的政策中，既可能有过去常见的“老面孔”，也可能有“新朋友”。例如，1997年《个人住房担保贷款管理试行办法》（银发〔1997〕171号）中规定个人住房担保贷款的期限“最长不得超过20年”，《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》（银传〔1999〕44号）中明确“商业银行用信贷资金发放的个人住房贷款，最长期限由现行20年延长到30年”，此后二十余年以来这一“30年”的上限便没有调整过。
　　从国际对比上看，个人住房贷款“30年”这一上限也并非是个天花板。例如，英国不存在设定按揭期限上限的法定或监管规则。在实践中，HSBC、Barclays等主流银行均提供最长40年的按揭贷款。
　　我们认为，给予符合条件的借款人更长的还款期限可以有效降低月供压力，这对于月收入不高的年轻人尤为“实惠”，而且这与法定退休年龄的延长也是适配的。
　　从这个角度看，延长个人住房贷款的最长期限有可能是政策选项之一。房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。近期政策成效逐步显现，房地产市场出现了积极变化。我们认为，下一阶段巩固房地产市场平稳健康发展的政策“老面孔”和“新朋友”应该还有很多。所以，此时我们也不妨给地产债乃至于地产行业更多的信心。
　　2、风险提示
　　经济基本面变化超预期，不理性的预期引发市场快速波动，对当前的货币政策框架理解不到位。