投资要点：
　　事件：港铁公司公告2026年上半年业绩。公司2026H1实现总收入262.31亿港元，同比-4.1%；归母净利润158.72亿港元，同比+105.9%，其中经常性业务利润34.34亿港元，同比+1.3%，物业发展利润122.33亿港元，同比+120.7%。业绩超预期。
　　物业发展利润入账带动上半年业绩大增，“铁路+物业”模式具备较强兑现力。公司26H1物业发展利润为122.33亿港元，同比+120.7%，主要来自大围站及“港岛南岸”第五期项目。2026年下半年公司预期为“港岛南岸”第六期及油塘通风楼项目的物业发展利润入账，并继续为大围站项目的利润入账。今年4月公司锦上路站第二期项目已批出，屯门第16区站第二期项目7月也开展招标，未来12个月预计还将为2个物业发展项目进行招标。公司资本开支主要集中在香港新建铁路项目及现有铁路维修工程、香港物业投资及发展项目、以及中国内地和海外项目，预计2026至2028年总资本开支848亿港元。
　　经常性业绩改善。香港车务营运——收入同比+3.0%至118.50亿港元，主要受高铁香港段及过境服务客流恢复带动，但受折旧和每年非定额付款上升影响，票价机制今年未作上调，EBIT仍录得亏损1.41亿港元；香港车站商务——收入整体平稳，仍然受商铺新订租金下跌6.7%影响，但下跌幅度较去年同期有所改善，EBIT同比-2.4%至17.55亿港元；香港物业租赁及管理业务——仍受北上消费及零售新常态影响，零售租金水平承压下跌5.5%，EBIT录得20.11亿港元，同比-3.5%；中国内地及国际业务——EBIT录得4.30亿港元，同比+5.1%，主要由于澳洲墨尔本业务增长；应占联营及合营公司利润——利润同比+28.3%至7.71亿港元，主要由于杭州铁路业务表现改善。
　　公司采用渐进式分红政策。政策目的是每年稳步增加或最少维持以港元计的每股普通股息。2026H1，公司宣派中期普通股息每股0.42港元，与25H1相同，2025全年股息每股1.31港元。
　　投资分析意见：香港宏观经济环境的改善及房地产市场持续回暖，公司预计将迎来更为稳健的经营环境。2026年仍处于公司物业发展利润集中入账期，考虑入账确认节奏，预计2027年还有部分物业发展利润可确认。我们维持预测2026-2028年公司归母净利润分别为195.32/113.26/111.48亿港元，对应PE分别为10x/18x/18x，因2026年业绩保持高增，预计渐进式分红政策维持，以8月13日最新市值为基准，2026-2028年股息率分别为4.1%/4.1%/4.1%。维持“增持”评级。
　　风险提示：中国香港宏观经济增速不及预期；公司资本开支超预期；中国香港房地产销售不及预期，公司土地招标不及预期。