核心观点
　　《城市更新“十五五”规划》作为我国首部城市更新领域国家级专项规划，标志着城市更新正式从地方零散探索上升为系统性国家战略。经测算，“十五五”期间全口径市场总规模约15万亿元，将成为对冲房地产下行、稳增长扩内需的核心压舱石。政策基调从增量扩张转向存量提质，构建房屋体检、养老金、保险三大全生命周期安全制度，彻底扭转过去“重建设轻管理”的模式。产业链价值呈现明显“微笑曲线”，利润从传统施工环节向前端检测鉴定、规划设计和后端物业管理、资产运营转移。建议重点把握前端入口、核心工程、后端运营、配套支撑四条投资主线，优先布局具备全链条系统集成能力的龙头企业。
　　摘要
　　《城市更新“十五五”规划》作为我国首部城市更新领域国家级专项规划，标志着城市更新正式从地方零散探索上升为系统性国家行动，是我国城市发展从增量扩张转向存量提质的里程碑式文件。经测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约15万亿元，将成为“十五五”时期稳增长、扩内需、惠民生的压舱石。
　　资金保障方面，中央财政将发挥“四两拨千斤”的引导作用，未来五年将逐步形成中央引导、地方为主、市场运作、居民参与的多元化资金格局，政策性金融、城市更新基金、基础设施REITs、房屋养老金、保险等创新工具将成为重要资金来源，有效破解过去城市更新过度依赖财政投入的难题。
　　产业机会方面，城市更新不是单一的工程市场，而是一个覆盖建筑业、房地产业、物业服务业、检测认证业、保险业、金融业、数字科技等多个领域的复合型市场。产业链价值正从中间的施工环节向前后两端转移，前端的体检诊断、检测鉴定、规划策划成为项目入口，掌握数据就掌握了项目生成权；后端的长期运营、数字治理成为价值高地，能够提供可持续运营服务的企业将获得稳定现金流；中游的地下管网、电梯加装、绿色建材等细分赛道需求确定性最高，将迎来业绩的快速释放。
　　风险分析
　　（1）既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期，地方政府对于中央政策的理解不透彻、落实不到位。（2）经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧。（3）近期房地产市场较为波动，市场情绪存在进一步转劣可能，国际资本市场风险传染也有可能诱发国内资本市场动荡。（4）土地出让收入大幅下降导致地方政府债务规模急剧扩大，地方政府债务违约风险上升。（5）地缘政治对抗升级风险，俄乌冲突不断，国际局势仍处于紧张状态。