城市更新是经济建设的重要抓手，“十五五”期间的战略地位进一步提升
　　“十三五”时期，城市更新主要以棚户区改造、老旧小区改造等形式推进，以政府主导，以政府购买、政府与社会资本合作（PPP）模式、政策行贷款等为主要融资模式，市场化参与程度有限，且更新范围集中于住房安全领域。“十四五”时期，城市更新首次被纳入国家发展规划纲要，“实施城市更新行动”成为国家战略任务，并探索政府引导、市场运作、公众参与模式，聚焦老旧改造，改善居民生活环境。
　　2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，是我国首部国家层面的城市更新专项五年规划，为城市更新进一步落地提供了明确的政策框架和方向指引：一是规划层级与权威性显著提升，二是目标指标数量化与任务清单化，三是投融资体系多元化，四是支持领域覆盖范围广。
　　“十五五”期间城市更新投资空间或超过25万亿，推动城市发展由增量扩张转向存量提质
　　城中村改造：以2020年数据为基础测算的城中村改造的投资空间约为17.7-19万亿元，十五五期间城中村改造规模或迎来集中爆发期、投资空间或为10万亿元。
　　老旧小区改造：截至2020年末城镇存量住宅有2.9亿套，2000年前建成的老旧住宅占比为31%，结合专项债部分老旧小区改造成本，老旧住宅改造的投资空间约为3.5-6.3万亿，“十五五”重点优先推进市政配套存在安全隐患、居住环境较差、居民改造意愿强烈的小区，对应投资空间约为1.3—2.5万亿。
　　城市地下管网改造：2026年5月发改委新闻发布会表示，“十五五”时期，预计将投资约5万亿元，建设改造燃气、供排水、供热等管网约77万公里。
　　体育场地及公园绿地改造：结合地方政府专项债投放以及“十五五”目标，体育场建造、城区公园绿地提质升级合计总投资空间或为6.6-9.1万亿
　　此外，应急避难场所改造、城市数字化转型、老旧街区厂区改造等也将是城市更新的重点推进方向，预计十五五期间城市更新投资空间或超过25万亿，在带动相关产业发展、激活区域经济活力的同时，也将提升城市治理水平，筑牢城市安全韧性。
　　城市更新投资或呈现结构性分化特征，未来政策或持续优化
　　纯公益项目仍以政府资金为主，对于市场弹性大的项目，政策层面或加大力度引导社会资本投入。比如可将老旧厂房、街区改造为科技创新园、文化创意园、数字经济产业园等新兴业态，通过“产业置换”实现租金收入、物业增值等资本回报，这些领域可通过适度加大政府补贴力度、税收优惠等引导社会资本加大投入。
　　城市更新投资呈现明显的区域差异。一线城市及强二线城市已进入片区统筹与存量运营阶段，更新重点从单一小区改造转向整体功能区复兴和产业空间再造，投资强度大、市场化程度高。但从三四线城市及中西部地区来看，或仍以基础设施补短板为主，城市更新需求或主要集中在地下管网、危旧房、老旧小区等领域，且难以通过市场化方式实现资金平衡，对政府资金的依赖程度或较高