5月土拍规模回落，优质宅地维持点状热度：根据克而瑞数据，1、供给端，5月全国土地供应建筑面积3697万平方米，环比上升12.6%、同比下降23%。2、成交端，5月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积成交2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%；本月成交金额672亿元，环比上升9%，同比减少20%。3、热度方面，5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。4、各能级城市来看，一线城市同比下降20%，二线同比回落39%，三四线同比回落3%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数2.00个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为194.0万平方米，环比下降6.2%，同比下降20.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.8万方，环比-9.3%，同比-6.9%；样本二线城市为98.8万方，环比+0.4%，同比-9.1%；样本三线城市为31.4万方，环比-17.6%，同比-53.6%。从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计3388.4万方，同比-19.9%；一线城市为1059.6万方，同比-5.2%；二线城市为1669.4万方，同比-14.4%；三线城市为659.4万方，同比-43.4%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计228.3万方，环比下降8.0%，同比增长8.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.8万方，环比-6.2%；样本二线城市为93.8万方，环比-9.4%；样本三线城市为35.6万方，环比-9.0%。今年22周累计成交4556.3万方，同比增长4.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1967.8万方，同比+4.2%；样本二线城市为1898.2万方，同比+0.1%；样本三线城市为690.3万方，同比+18.8%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债17只，环比增加8只；发行规模共计153.15亿元，环比增加92.15亿元，总偿还量81.55亿元，环比减少46.71亿元，净融资额为71.6亿元，环比增加138.86亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延