板块行情：第20周（5月11日-5月15日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业板块中排名第19。
　　政策要闻：地方层面：1）中央：5月15日国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确当前城市发展转向存量提质增效阶段，将城市更新摆在突出位置，推进建设创新、宜居等现代化人民城市。规划重点任务包括：地下管网建设改造，涉及燃气、排水、供水等各类管网及智慧化改造，因地制宜建设综合管廊；宜居安居提升，重点改造50万套（间）城镇危旧房、11.5万个老旧小区；老旧街区厂区改造，更新改造约1500个，以市场化方式盘活闲置资源。同时，规划明确要落实重点任务，培育城市发展新动能、营造高品质生活空间、推动绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣、提升城市治理水平，健全实施机制和政策支持体系，构建可持续更新模式。各地也将出台配套政策，推进规划落地。2）湖南：5月13日，湖南省住房和城乡建设厅联合省发展改革委、省财政厅等九部门，印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（下称“新湘十条”），重点围绕存量商品房收购、住房“以旧换新”、“好房子”建设、“三个一”住房工程及公积金政策优化等方面制定支持举措。政策明确支持各地利用地方政府专项债收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓等；同时鼓励国有企业收购二手住房用于保障性用途，并落实换购住房个人所得税退税政策，鼓励给予“以旧换新”购房补贴。此外，商业用房（含“商住两用房”）贷款最低首付比例维持在30%。
　　公司动态：1）华润置地：5月15日，华润置地以楼面价16300元/㎡竞得成都市青羊区中坝片区地块，成交总价14.87亿元，溢价率5.16%。2）绿城中国、滨江集团：5月15日，杭州余杭区未来科技城单元2宗宅地采用组合方式出让，由滨江与绿城联合体以总价38.86亿元竞得，溢价率34.66%，折合楼面价约31644元/㎡。3）保利发展：5月15日，郑州保利发展旗下公司分别以底价62881万元、41510万元竞得郑政出〔2026〕8号和9号地块，合计成交总价10.44亿元。
　　销售端：第20周新房成交环比增加54%，二手房成交环比增加42%。1）本周20城商品房成交面积204万方，商品房日平均成交面积29.1万方，环比增加54%，同比增加1%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积3389万方，累计同比减少10%。3）第20周11城二手房成交面积270万方，日平均成交面积38.6万方，环比增加42%，同比增加19%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3993万方，同比持平。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。