2026M4，REITs全市场周度成交额整体先升后降，但换手率整体仍偏弱。2026/4/20-4/26 REITs全市场单周成交额为32.80亿元，周度换手率为0.52%，均为2026M2以来新高。拉长时间期限看，REITs市场2026M4换手率仍处于2025年初以来的较低位置，全月交投氛围整体仍偏弱。
　　 2026M4不同板块REITs项目多延续弱势表现，数据中心、水利项目相对抗跌。截至2026M4末已上市的REITs项目中，2026M4有23只REITs月线收涨、55只收跌、1只月线收平（红土创新深圳安居REIT）。分板块来看，平均涨跌幅排序方面，园区-2.9%、生态环保-2.8%、交通-1.9%、市政-1.5%、仓储物流-1.1%、保租房-0.8%、能源-0.8%、消费-0.5%；数据中心、水利表现相对较好，分别+1.2%、+7.5%。从涨跌项目数量来看，2026M4除数据中心、水利项目均收涨外，其余类型下跌项目数量占比均过半，其中园区、交通类REITs项目下跌数量占比均在75%及以上。
　　在审及获批待发REITs项目情况：截至2026M4末，在审及获批待发的首发REITs项目概况如下：已申报REITs项目共2单（保租房、商业不动产项目各一单）；已受理REITs项目共5单；已反馈项目16单，其中10单为商业不动产REITs项目，其余项目类型涵盖市政、港口、交通、能源等；已问询项目5单。此外，2026/4/23有4单商业不动产项目集中获批，分别为中金唯品会商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT。截至2026M4末，在审及获批待发的扩募的REITs项目共11单，其中1单已问询、2单已过审，另有8单注册生效待发行。
　　投资建议：2026M4中证REITs全收益指数整体呈现先震荡走高、后小幅回落收尾的窄幅震荡走势，数据中心、水利板块相对抗跌，REITs项目择券或仍需重点关注高景气度板块及现金流稳定性较高的板块。考虑到已获批商业不动产项目整体审批期限大约3个月，未来两个月或将有更多商业不动产REITs项目获批，商业不动产供给预期预计仍是未来一定期间内扰动REIT市场表现的核心因素。
　　具体到商业不动产REITs项目上，对于零售商业/奥特莱斯业态而言，中信建投首农食品集团商业不动产REIT、广发新城吾悦REIT未来两年的预测分派率相对较高，短期来看项目收益或具有较厚的安全垫；国泰海通砂之船REIT联营/抽成收入占比在70%以上，或在消费复苏周期中具备更强的业绩弹性。对于写字楼/城市综合体业态而言，租户以央国企为主、租约期限相对较长的写字楼/城市综合体业态标的（如汇添富上海地产商业不动产REIT），或为抵御宏观经济周期波动的稳健选择。
　　风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险；2）底层资产运营收益不及预期的风险；3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。