核心观点
　　周观点：
　　4月10号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报告，报告发布一周，板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，综合涨幅4.13%，行业比较位居前列，报告发布时间精准打出地产板块阶段性股价底。其实高频数据并没有加速变好，也并没有政策传闻，变化的只是被深度研究观点挑动的众人的预期。再次重申大家重视京沪正在发生的不同变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量。此外，板块首次从炒预期转向炒现实，重视底层配置逻辑的深刻变化。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在2027年迎来周期底部。今年大概率仍在左侧，因此全年行情仍将以震荡为主，楼市和股市走势仍将反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股行情或于26年Q4或27年Q1启动。
　　周度跟踪：
　　1.二手房：
　　全国挂牌价持续微跌趋势，上海房价韧性凸显，已连续六周上涨。全国挂牌价周环比下跌0.09%，连续八周下跌；上海挂牌价周环比+0.08%，涨幅与上周基本持平，当前已连续六周上涨；深圳挂牌价周环比转负（-0.07%）；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅收窄0.04pct，已连续五周下跌；广州挂牌价周环比下跌0.18%，跌幅收窄0.05pct，已连续三周下跌；节后八周（02/21-04/18），全国挂牌价累计下跌0.89%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后八周累计涨幅为0.33%。
　　挂牌量方面，一线城市整体持续下行，上海周环比再次转负，北京、广州延续下降趋势，仅深圳挂牌量节后持续上涨。上海挂牌量周环比转负（-0.47%），近五周累计下降1.30%；北京挂牌量周环比下降0.41%，降幅扩大0.20pct，已连续五周下行；广州挂牌量周环比下降0.16%，降幅扩大0.05pct，已连续六周下行；深圳挂牌量周环比+0.38%，涨幅回落0.23pct，节后已连续八周上升。北京、上海、广州挂牌量自近两年高点分别回落14.7%、27.8%、7.9%，而深圳年同比增加45.7%，挂牌量已创近两年新高。
　　一线城市二手房实时成交量再次回升，北京、广州、深圳二手房定金协议实时成交量周环比转正，上海二手房网签量周环比转正。北京、广州、深圳、二线城市（截止4月18日）二手房实时成交周环比分别增加11.9%、20.6%、4.4%、1.0%，周环比均转正；上海二手房实时成交、网签套数周环比均转正，周环比分别增加30.6%（截至4月12日）、19.7%（截至4月18日，网签滞后定金协议实时成交半个月至一个月）。
　　2.新房：
　　一线城市新房成交呈结构性修复，北京、上海回暖，而广深延续跌势。北京、上海新房成交周环比转正，周环比分别+26%、+36%；而广州、深圳延续跌势，周环比分别下跌4%、5%；上海、广州年初至今新房累计成交分别增加19%、5%。
　　投资建议与投资标的
　　近期由于政策预期落空和弱于预期的小阳春表现，板块表现平淡。在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。