本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比回升，新房成交推盘比改善。上周(4.11-4.17)34个重点城市新房合计成交197.1万平米，环比+24.4%，其中，一二线环比+25.5%，三四线环比+6.9%。4月(4.1-4.17)34城一手房成交同比+1.8%，较3月+7.9pct。其中，一二线同比+6.3%，三四线同比-41.5%，分别较3月+8.9pct和2.2pct。上周13城二手房合计成交150.4万平米，环比+36.5%；4月累计成交同比+9.6%，较3月+26.1pct。库存方面，上周15城合计推盘84万平米，合计成交88万平米，对应成交推盘比为1.05倍，较前一周改善。最近三个月（26年1月-26年3月）分别为1.42倍、1.41倍和2.18倍。截至上周末（2026/4/17）15城合计住宅可售面积为8506.8万平米，环比-0.05%。3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比-0.42个月。
　　主要政策新闻：《求是》年内第3次为房地产重磅发声，3月70城中13城二手住宅房价环比上涨。宏观方面，《求是》再度发文，强调着力稳定房地产市场，房地产市场关联度高、带动力强，能否有效防范化解房地产风险关乎人民群众切身利益、关乎金融稳定大局；国务院办公厅发布关于深化投资审批制度改革的意见，提出通过发行REITs等方式积极盘活存量资产等十项内容。国家统计局公布2026年1-3月房地产市场基本情况数据，新房销售量价降幅收窄，投资端表现弱于销售端，房价方面，3月份70城中13城二手住宅价格环比上涨、比上月增加11个，其中，一线城市由上月下降0.1%转为上涨0.4%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%；因城施策方面，无锡提出年底前买新房补贴房款的15%，最高20万元；公积金政策方面，南京优化住房公积金使用政策，强化代际互助支持，将异地贷款范围扩大至安徽省全域；郑州调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限，男性和女性分别延长3岁至68岁和63岁。其他方面，万科23万科MTN001中票拟兑付40%本金，剩余60%展期一年。
　　公司动态跟踪：保利发展公布25年财报数据，招商蛇口REIT拟扩募底层资产。年报业绩方面，保利发展2025年归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；经营数据方面，多家房企公布3月销售数据及同比：新城控股10.8亿元（-49.3%），龙湖集团30.1亿元（-57%），华润置地224.2亿元（-14.1%）。融资担保方面，中国金茂全资附属公司上海金茂已完成2026年度第一期中期票据发行（25亿元/5年/2.4%）；招商蛇口筹划旗下蛇口租赁住房REIT扩募并新购入基础设施项目。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨4.13%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为2.15%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第7位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京投发展、西藏城投、ST中迪、南山控股、卧龙新能，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST海泰、财信发展、济高发展、凤凰股份、上海临港。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.03%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为0.05%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为147.8/42.8倍；物管26/27PE均值分别15.8/14.3倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续3次为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。