投资要点
　　2026年小阳春的与前不同：二手房多点开花
　　2026年小阳春的广度与韧性更优，二手房成交热度跨月延续。根据冰山指数，2025年二手房小阳春仅持续了3月一个月，2025年3月26城总成交套数25.8万套，月环比+56%，4月成交套数18.9万套，月环比-26%，且4月26城月环比成交增速全部转负。因2月春节低基数的问题，2026年3月26城二手房成交套数月环比高增+235%。如果我们将2-3月加在一起，2026年2-3月成交套数为39万套，同比2025年2-3月降低约-8%。截至2026年4月18日，部分二三线城市的二手房实时成交套数已经超过了3月全月数据，延续强劲势头。这是2025年4月没有出现过的现象。截至2026年4月18日二手房实时成交套数月环比为正增长的城市有，东莞+25%、重庆+6.6%、青岛+1.8%、厦门+0.4%，还有部分城市的半月成交套数和3月成交套数接近。我们预计4月成交套数月环比正增长的城市不在少数。2026年小阳春二手成交套数并非一线独秀，而是多点开花。
　　二手房价格止跌城市开始破零。根据冰山指数，冰山百城房价指数低点在2026年3-4月陆续触底，14个城市较低点出现价格反弹。我们跟踪的重点50城冰山数据来看2025年4月12日那周无城市月环比为正，2026年4月11日这周有3个城市月环比价格增速为正。从二手房价格表现来看，2026年二手房价格止跌迹象更明显。
　　新房网签实质复苏仍存在"低基数+推盘节奏"的扰动。根据冰山指数，截至2026年4月18日新房网签成交套数环比3月整月实现正增长的城市有10个，2025年4月新房网签套数的月环比为正的仅为4个城市。2026年4月新房网签成交月环比大幅增长的城市除了北京、上海、深圳以外，还有苏州、青岛、成都等。尽管月环比数据表现亮眼，但是我们如果看成交套数的同比数据，2026年2月和3月新房成交套数同比降幅显著。我们认为，部分城市因低基数而出现了4月的月环比增长亮眼的情况，这可能和开发商的推货节奏有关。
　　头部房企3月呈"量缩价涨"，改善型产品结构性提价但整体流速未起。从七家头部房企2026年3月销售数据来看，其中五家房企销售面积同比下降且销售均价同比上涨，呈现明显的量缩价涨的现象。我们认为这和房企推出改善型产品维持了结构性价格增长有关，但与此同时从销售面积增速上来看这类产品流速仍然偏弱。个别房企以价换量，出现了销售均价下滑但销售面积同比增长的现象，我们认为该房企销售面积3月实现增长主要因2025年同期低基数和推货节奏问题。
　　结构分化，置换链条待启动。尽管2026年3-4月二手房小阳春表现亮眼，但是从成交结构上来看核心城市低总价房源是交易占比主体。北京300万元以下二手房成交占比达66%，同比上升19.1个百分点；70 ㎡以下小户型成交占比39%，意味着每10套成交中至少6套是“老破小”上车盘。上海3月二手房成交结构中300万元以下房源占比高达72%，500万元以内占比近90%。4月初深圳楼市改善型需求略有释放，但500万以下房源成交仍然占主导（超过60%）。
　　我们对2026年房地产市场研判：存量崛起，开发磨底
　　从上述分析来看，我们认为2026年小阳春的核心特征是“二手房量稳价止跌、二手和新房结构分化”：二手房成交回暖的广度与韧性优于2025年，房价止跌信号比2025年更显著，但市场回暖依赖低总价刚需，改善型置换链条尚未激活。新房市场受低基数与推盘节奏扰动呈现“环比亮眼、同比承压”的表象。根据普睿数智，2026年3月12个重点城市首开/加推项目整体去化率仅34%，虽较1月提升9个百分点，但热销项目已从“改善和高端项目”转变为“刚需项目”。整体而言，我们认为当前房地产市场正在经历“存量房承接刚需回暖，新房等待置换”的阶段。
　　房地产板块投资节奏梳理
　　我们认为，3月房地产板块和整体市场一样，受美伊战争带来的流动性冲击影响较大，出现了显著回调。但是伴随美伊谈判带来短期流动性恢复，及二手房小阳春跨月延续，我们认为4月中旬AH地产板块进入估值修复阶段。其中以港股华润置地为例，修复从4月1日开始，领先A股开发商（例如招商蛇口等从4月13日开始）。估值修复能否持续？我们认为新房市场仍需要政策支持来带动改善型需求的释放，而核心城市二手房市场年内受多种因素影响会持续修复。
　　我们对核心城市二手房市场修复更看好的原因在于：
　　1）我们认为新房缺少低总价类产品，二手房低总价房源选择多竞争少；
　　2）我们认为部分二手房折价较为充分，租金收益比与贷款利率相比性价比高，吸引力更强。
　　3）我们认为核心城市产业潜力较强，未来前景对跨区资金更有吸引力。
　　投资建议
　　综上所述，关于新房市场相关的投资机会，我们建议关注Q2新房市场的销售情况，若基本面持续走弱，则建议关注政策再释放带来的波段机会。与此同时，我们看好2026年存量房市场的持续修复，我们认为Q2存量房相关标的可重点关注。标的关注的优先顺序方面，我们建议先关注存量房相关标的，其次是占据产业竞争高地的优质低估房企：1）建议关注存量房相关