核心观点
　　2025年公募REITs年报和最新评估报告出炉。各板块REITs估值和经营业绩表现分化，从估值结果来看，高速公路、能源、环保、产业园、仓储物流REITs估值多数下调，保租房估值小幅提升，消费、数据中心估值有涨有跌。综合基本面及未来估值情况，重点关注业绩完成度较好、估值稳健项目，如运营能力较强的消费、政府配租的保租房、数据中心、工业厂房等，对于业绩不及预期、估值增长乐观的市场化项目保持谨慎。年报披露后，或迎来REITs分红公告密集期，可提前布局尚未分红的REITs项目。近期二级市场持续回调，各板块内估值稳健、分派率较高的项目，或有短期交易机会。
　　市场热点：从REITs年报估值看配置方向
　　年报估值参数发生了如下三点共性变化：剩余期限缩短1年、折现率下调25-50BP、长期增长率多数下调25-75BP。分资产来看，保租房REITs受益于基本面稳健、折现率下调，估值多数提升；产业园和仓储物流多数下调租金、出租率、折现率和长期增长预期，估值下降；数据中心25年8月上市，运营时间较短，估值参数整体变动不大；高速REITs通行费收入预测下调、折现率下调、剩余期限缩短，估值多数下调5%-10%，其调整幅度大于其他类型资产；能源REITs受折现率下调、剩余期限缩短、陆上风电增值税优惠政策取消等影响，估值多数下滑超过5%。
　　基本面：保租房、消费、市政环保完成度较高
　　年报披露了资产营业收入和运营净收益/净现金流量完成度，资产间分化同样明显。整体来看，完成度和估值变动的趋势基本一致，保租房、消费、市政环保REITs完成度较高，其余资产多数不及预期。仓储物流由于整租和关联方租赁存在，完成度整体好于产业园；产业园中工业厂房整体稳健性好于研发办公；高速REITs受路网变化影响明显，竞争路段分流、局部施工管制影响，多数不及预期；能源REITs现金流与国补回款进展、保理融资情况息息相关。多只高速REITs披露月度运营数据，2月高速REITs呈现“车流量环比修复、收入环比承压”的季节性分化，春节免费通行是核心扰动因素。
　　二级市场：指数承压成交低迷
　　2026年3月中证REITs市场整体呈现缩量下跌态势，中证REITs全收益指数收至1010.36，当月跌幅2.45%，交投活跃度继续下降，商业不动产REITs集中申报或引发资金分流预期、产权类资产基本面表现疲软，市场缺乏核心交易主线。分资产类型来看，所有板块均下跌，仓储REITs受京东等项目关联方续租租金下调影响，领跌市场，带动产业园、数据中心等产权板块同步下跌。对比其他大类资产，3月公募REITs收益劣于债，优于股，与黄金、权益、债券市场相关性回升。
　　一级供给：认购火热
　　3月无新增上市项目，但一级发售火热，东方红隧道股份高速公路REIT网下配售有效报价倍数173.69倍，中航北京昌平保租房REIT网下有效认购倍数为434.92倍。商业不动产方面，申报项目持续增加，截至2026年3月31日，商业不动产REITs申报数量达17单，合计拟募集规模约600亿元。后续关注商业不动产REITs反馈答复情况，尤其是申报稿与回复稿估值指标变化，关注商业不动产REITs询价区间范围，以及保险资金投资商业不动产REIT许可进展。
　　风险提示：政策落地不及预期、资产运营风险、利率上行风险