投资要点：
　　25年归母净利润同比-10%，低于市场预期，毛利率承压、费用率下降、分红率提升。公司发布2025年业绩，2025年，公司实现营业收入149.6亿元，同比+6.0%（24年为重述，下同）；毛利润22.5亿元，同比-3.8%；归母净利润13.7亿元，同比-9.7%，低于市场预期；基本每股收益0.42元，同比-9.7%。公司业绩出现下滑，主要源于毛利率下滑，减值规模提升。25年公司毛利率和归母净利率分别为15.0%和9.1%，同比分别-1.5pct和-1.6pct；期间费率2.8%，同比-0.3pct；金融资产及合同资产减值净额1.3亿元，同比+67.9%，减值上升明显源于受环境影响对贸易应收款采纳稳健减值比例。公司拟每股派发末期股息10港仙，年内合计每股派息19港仙，同比+5.6%；分红比例42%、同比+6pct，对应股息率4.8%。
　　25年在管面积同比+8%，新增管理面积同比+23%，主动退盘5,560万平、优化业务结构。2025年末，公司在管面积达4.78亿平，同比+8.0%；公司新增管理面积9,090万平、同比+22.6%，其中来自第三方占比85%；新签合约总额52.4亿元，同比+17.9%，来自关联方、第三方占比分别为22%、78%，其中住宅、非住占比40%、60%。25年，公司为优化业务结构及亏损项目治理，约满/退盘5,560万平。至25年末，公司在管面积中：1）关联方、第三方分别占比57%、43%；2）包干制、酬金制分别占比84%、16%；3）住宅、非住宅分别占比69%、31%。
　　物管/非住户增值/住户增值收入分别同比提升/提升/下降，毛利率分别下降/下降/提升。2025年，公司物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务营收分别117.3、19.4、12.2、0.7亿元，分别同比+9%、+6%、-12%、-50%，分别占比78%、13%、8%、1%，物管服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为14.3%、7.2%、34.0%，分别同比-1.6pct、-5.9pct、+8.5pct；物业管理服务中，包干制毛利率为12.4%，同比-1.6pct。物业服务毛利率下降源于：传统物管市场受制于降价及退盘影响、合约转化放缓。非住户增值服务中，工程服务、交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别同比+31%、-17%、-48%、-65%；住户增值服务中，社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营收入分别同比+5%、-26%。
　　投资分析意见：业绩下滑低于预期，外拓积极、分红提升，维持“买入”评级。中海物业背靠中海地产，管理规模稳步提升。考虑到行业景气度下行，公司营收增速放缓，我们下调26-27年营收增速预测5.5%、5.3%（原值+8.5%、+9.0%），最终下调2026-27年归母净利润预测14.7、15.6亿元（原17.7、19.4亿元），新增28年预测16.4亿元，现价对应26年PE为8X，可比公司保利物业PE-ttm 10倍，当前公司估值仍具备较高吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，外拓不及预期。