本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比回升。上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比+334.6%，其中，一二线环比+315.9%，三四线环比+626.2%。2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比-24.5%，较1月-3.3pct。其中，一二线同比-23.1%，三四线同比-37.1%，分别较1月-2.6pct和9.2pct。上周13城二手房合计成交51.2万平米，环比+823.7%；2月累计成交同比25.5%，较1月-39.6pct。库存方面，上周15城合计推盘12万平米，合计成交38万平米，对应成交推盘比为3.1倍，最近三个月（25年11月-26年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍。截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比-0.3%。3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比+1.85个月。
　　主要政策新闻：春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国。宏观方面，央行公布2月贷款市场报价利率维持不变，1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%；因城施策方面，上海住建委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”），1）非沪籍居民购房门槛从连续社保或个税满3年减少为满1年，且满3年限购2套（此前限购1套）；2）非沪籍居民持居住证满5年限购1套（此前无购房权限）；3）提升公积金额度，首套最高额度240万元（此前160万元），叠加多子女及绿色建筑额度324万元（此前216万元）；4）本地家庭成年子女名下仅一套住房的，免征房产税；广州市提出到2026年完成城市更新投资2,200亿元；土地市场方面，越秀地产以236亿元竞得广州跑马场地块，溢价率26.6%；商业不动产REITs方面，新城控股商业不动产REITs项目已申报。
　　公司动态跟踪：新城发展发行3.55亿美元债。融资担保方面，新城控股母公司新城发展成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8%。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST荣控、黑牡丹、京能置业、西藏城投、皇庭国际，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为上实发展、海南机场、珠免集团、招商蛇口、空港股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.12%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-1.2%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为24.3/19.0倍；物管25/26PE均值分别14.0/12.6倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加京沪连续放松限购政策，政策面基调也更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。