中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年2月20日发布的题为《4Q25: Mutedproperty take-up》的报告，阿亚拉地产（Ayala Land）公布2025年四季度净利润为177亿比索，得益于出售Alabang Town Center（ATC）带来的86亿比索税后收益。剔除该因素后，公司2025年四季度核心盈利达92亿比索（同比+30%/环比+27%），推动2025财年核心净利润至306亿比索，同比增长8%。
　　住宅销售放缓，工业与商业地块销售形成对冲
　　阿亚拉地产在2025年四季度房地产开发销售额下滑至306亿比索（同比-1%/环比-19%），主要因住宅预售额244亿比索疲软（同比-9%/环比-30%），反映各细分市场房地产情绪低迷及大马尼拉地区供应过剩。分析指出高端房地产行业承压与防洪工程腐败案有关。该疲软被62亿比索强劲的工商业地块销售所抵消（同比+48%/环比+114%）。
　　商业租赁与酒店业务保持增长动能
　　阿亚拉地产2025年四季度租赁与酒店收入增至136亿比索（同比+10%/环比+14%），主要驱动力来自工业租赁（同比+32%）、酒店（同比+22%）的扩张，以及商场（同比+8%）的持续增长和办公楼收入（同比+2%）的稳定。2026年公司计划新增20万平方米商场可租赁面积，并新增7万平方米办公楼可租赁面积（预租率达8.2万平方米）。管理层预计Glorietta、Greenbelt、Trinoma及宿务Ayala Center等改造商场将实现15-20%的租金提升，同时酒店改造预计将推动日均房价增长10%-20%。
　　非住宅领域资产货币化潜力大
　　由于公司管理层意识到当前房地产供应过剩问题，因此2025财年项目启动量保持审慎，仅为466亿比索（同比-42%），未售库存达1,750亿比索（约19个月去化周期）。在此背景下，分析指出公司仍可通过土地储备等资产实现货币化，其土地储备估值约9,500亿比索（约170亿美元）。2025财年，公司利用879公顷土地储备，符合其年度800公顷的利用目标。
　　催化因素
　　主要催化因素包括：（1）通胀与利率下降刺激购房需求；（2）优质租户填补网络博彩撤离后的空置以提升办公楼出租率；（3）业务流程外包行业持续发展，驱动住宅与办公楼需求。
　　投资风险
　　下行风险包括：（1）经济走弱、消费疲软与失业率上升；（2）利率长期维持高位；（3）大型地产项目执行风险。
　　公司概况
　　Ayala Land是菲律宾业务最多元化的房地产企业，涵盖住宅开发、办公楼租赁、零售、酒店及配套业务。公司在全菲战略位置拥有超12,000公顷土地储备，正将重点增长区域的大幅地块发展为繁荣的综合社区，业务扩展至大马尼拉以外地区。其覆盖全收入阶层的多元化住宅产品组合，使其能在各地推出价格适宜的住宅项目。通过便利店、医院和超市等配套业务的合作，公司进一步完善了其地产项目的综合配套。