本周二晚到周三晚陆续发布REITs四季报，市场表现积极，数据中心、消费板块领涨，产权REITs涨幅高于经营权REITs。以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2025Q4 REITs整体营收同增0.8%、环增0.5%；净利润同增28.5%、环降49.8%；可供分配金额同降9.7%、环降9.9%；产权类、特许经营权类的平均分派率分别为3.76%、8.59%（同比提升0.41、0.26pct）。2025Q4可供分配金额增速（剔除扩募）排序为：消费(+4.8%)>保障房(-0.6%)>仓储物流(-3.3%)>园区(-9.7%)>能源(-15.6%)>交通(-19.2%)>环保水务(-25.9%)。
　　具体分板块来看，（1）消费：仅印力REIT可供分配金额同比下降，其他均提升，华安百联、首创奥莱、华夏金茂REIT提升幅度超过8%；出租率稳中有升，仅嘉实物美REIT的德胜门项目由98.69%下降至91.17%，其余项目均在94%以上；租金水平提升明显，首创奥莱提价最多，仅华安百联小幅下降。（2）保障房：营收均同比提升，出租率均位于91%以上，租金水平较为稳定，其中，华润有巢REIT可供分配金额同增12.5%，且出租率同环比均有小幅抬升，而上海地产REIT出租率较上季度继续下降。（3）仓储物流：可供分配金额同降环升，租金普遍下降或持平，以价换量下出租率改善明显，9个项目（共11个）出租率抬升或持平，深国际租金降幅最大，出租率由81.26%跃升至89.35%。（4）园区：营收、可供分配金额同降居多，中关村、津开、联东科创REIT表现相对亮眼；租金方面，除首农和津开小幅上调、亦庄与苏园基本持平外，其余项目均有所下降；出租率大多抬升，东久重回满租，金隅智造工场突破90%，华安张江则由92.17%降至87.38%。（5）能源：业绩分化；国电投风电、京能光伏、特变电工光伏电量同比均实现两位数增长；电价则下降为主。（6）交通：业绩方面同环比下降居多，车流量方面，江苏交控同增18.05%，其他有提升的三只分别为招商、越秀、交建REIT。（7）环保水务：营收、EBITDA均同比提升；首创水务可供分配金额同增57%、污水处理量同升环降；首钢绿能REIT发电量、结算电量、生活垃圾处理量&单价均有明显提升，但可供分配金额同降14.97%，因北京主管部门生活垃圾处理费核算工作正在进行，相关款项暂未回款所致；绍兴原水水利REIT因支出预留3188万元，对当期分配金额形成压制。此外，数据中心板块无可比数据，润泽数据中心上架率由99.24%提升至99.35%，万国数据中心维持96.79%。
　　本周首次出现REITs在交易所阶段终止申报。被终止的5单均为交易所反馈意见后迟迟未提交回复的项目，交易所正加强对REITs项目申报的精细化管理，体现出其推动市场高质量、规范化发展的明确导向。具体来看，终止首发4单：创金合信电子城产业园REIT（交易所问询日期2025/7/2，下同）、华夏万纬仓储物流REIT（2024/4/15）、建信金风新能源REIT（2023/10/22）、建信建融租赁住房REIT（2023/10/22），终止扩募1单：富国首创水务REIT（2022/12/7）。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1047.51点，涨幅2.17%，跑赢沪深3002.79个百分点、跑赢中证红利0.02个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨3.06%，特许经营权类REITs上涨1.63%。分资产类型来看，数据中心（+5.87%）、消费（+4.17%）、仓储物流（+3.15%）、环保水务（+2.70%）板块表现占优。分个券来看，本周共68只上涨、10只下跌，其中，中金重庆两江REIT（+10.30%）、华安百联消费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%）位列前三，华安张江产业园REIT（-2.88%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（-1.54%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-0.99%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.72%/0.46%，较上周+23.99/+8.88BP，周内成交量7.47/1.54亿份，周环比+49.90%/+23.79%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.70%/4.93%，交通（6.03%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。