12月REITs整体跑输大类资产
　　2025年12月(截至25日)，中证REITs(收盘）指数-2.92%，弱于上证综指的+1.83%、深证成指的+4.22%;中证REITs全收益指数-2.28%,弱于上证综指，深证成指。
　　REITs交易数据环比下降
　　截至2025年12月25日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所下降。12月实现成交额66.54亿元，较11月份(同期)成交额减少了0.75亿元，环比减少1.11%，同比减少2.83%;中证REITs全收益指数成交量为1499.59万手，较11月份成交量减少了169.74万手，环比减少10.17%，同比减少17.29%。
　　◆新型基础设施REITs表现亮眼，生态环保REITs逆势上涨
　　10类REITs中，2025年12月,除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，指数涨跌幅分别为:园区基础设施REITs指数+0.23%、交通基础设施REITs指数-4.98%、仓储物流REITs指数+0.16%、消费基础设施REITs指数-1.32%、保障性租赁住房REITs指数+0.87%、能源基础设施REITs指数-3.38%、生态环保REITs指数-1.50%、新型基础设施REITs指数+2.09%。
　　◆重要事件
　　1、国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》
　　12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将发行范围从13个行业扩展至15大行业。该版本明确新增商业办公设施(超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目)、城市更新设施（老旧街区、老旧厂区更新改造项目)，并将体育场馆、四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施范畴。政策文件同时明确，文化旅游基础设施可纳入REITs，具体包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，景区规划范围内的配套四星级及以上酒店可一并纳入底层资产
　　2、外资机构首单仓储物流REITs上市
　　12月19日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金〔安博REITs)在深圳证券交易所正式挂牌交易，募集资金总额约24.48亿元。该基金底层资产为位于粤港澳大湾区的三处物流中心，总建筑面积超34.9万平方米，标志着外资机构通过REITs形式参与中国基础设施投资取得实质性进展。
　　◆核心观点
　　2025年12月，我国REITs市场呈现显著的结构性分化特征。从资产类别层面观察,市场对不同底层资产的定价逻辑呈现分化态势。与数字经济相关的新型基础设施REITs录得相对强劲的市场表现，其涨幅或或反映了市场对数据中心、算力设施等资产长期需求增长的预期。保障性租赁住房REITs当月实现正收益，在产权类资产中表现相对稳健，我们认为主要是由于其底层资产所具备的政策支持属性及现金流稳定性。从个体基金层面来看,其分化进一步印证了市场的选择性特征,折射出市场在当下环境中对不同底层资产质量与运营能力的差异化评估倾向。园区基础设施REITs内部涨跌幅差异达13.65个百分点，其中华泰紫金南京建邺产业园REIT上涨9.88%，而华夏金隅智造工场REIT下跌3.77%。交通基础设施REITs内部分化更为明显，招商基金公路高速公路REIT实现1.10%的正收益,而浙商证券沪杭甬高速REIT则下跌10.60%，两者相差11.70个百分点。个体基金分化一定程度上表明,在宏观经济环境面临不确定性的背景下,市场关注焦点或逐渐转向底层资产的微观运营质量、区域经济体量及路网竞争格局等具体因素。
　　投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。
　　综合来看，虽然12月REITs表现弱于大盘，但基金回调后估值已反映多数负面预期,短期内利空因素已基本逐步消化,后续如若债市企稳,REITs市场有望迎来反弹。站在当前时点，我们认为从求稳的角度，可优先考虑对以下类型REITs予以关注:
　　1.交通基础设施REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性,具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望2026年"十五五"规划开局，中央经济工作会议明确将"推动城乡融合、区域协调发展"列为重点，推荐逻辑转向核心城市群战略资产的精细化配置。同时，政策层面首次将"智能交通"纳入REITs清单，意味着已部署车路协同系统、智慧收费平台的路产项目，可通过技术溢价提升估值。当前部分优质标的因短期车流波动出现回调，恰为左侧布局良机，具备区域垄断地位且运营效率领先的路产REITs有望重新验证其防御价值。
　　2.仓储物流REITs。2025年仓储物流REITs以超过20%的板块涨幅验证了其复苏逻辑。政府工作报告提出的"建设现代流通体系"与"十五五"规划中"产业链供应链安全"的战略升维，高标仓与冷链物流成为核心抓手。此外，常态化发行机制下预计2026年将有更多优质一线及新一线城市的枢纽节点项目