2026年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。
　　本报告试图回答以下几个核心问题：2026年房地产市场怎么走？房地产市场库存怎么看？购房者预期的影响因素有哪些？以及2026年重点政策是什么？
　　2026年房地产市场怎么走？
　　我们预计2026年商品房销售面积7.8亿平方米。其中，一线城市预计，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%；二线城市预计销售面积达22682万平方米，占比全国29.1%；三四线城市预计销售面积达51226万平方米，占比全国65.8%。
　　一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自2021年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025年延续，2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约1268万平方米，同比下降28%。
　　一线城市的刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，“好房子”建设持续推进，城中村改造盘活核心区土地。改善购房者的置换需求。核心区优质项目供应增加，释放改善需求。成交量方面，我们预计2026年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%，成交占比进一步提升。
　　价格方面，预计2026年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。
　　国家统计局数据显示，2025年1-11月，新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。以上海为例，上海新房价格同比增长5.1%，2025年新房表现一枝独秀。一是需求基础坚实。2024年上海落户人口超8万人，创历史记录。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力显著提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求。
　　我们预计2026年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产表现差异较大。
　　二线城市需求主要来自三方面，一是持续的人口净流入。人口是最坚实的需求基础，如合肥2024年常住人口增量达15万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市。杭州、成都分别增加10万、7万，增长位于二线城市前列，上述城市新房量价表现良好；二是宽松的政策环境。政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的重要支撑。2024年10月杭州放开新供应土地限价，后续的土拍成交地价上涨，带动房价上涨预期；三是产品的优化升级。高品质住宅推动了改善需求的释放。
　　二线城市内部有分化，加之土地供给减少，我们预计2026年二线城市新房销售面积约为22682万平方米，约占全国总量的29.1%。
　　三四线城市新房销售面积在全国的占比将进一步下降。
　　过去十年，三四线城市销售面积大幅增长、占比大幅提升。2012年三四线城市销售面积为6.9亿平方米，占比全国销售面积的62.1%，2018年三四线城市销售面积增长至11.3亿平方米，成交占比达65.9%，销售面积历史高点在2021年达12亿平方米，成交占比历史高点在2022年达68.9%。2024年三四线销售面积为6.4亿平方米，仅为高点的53%，占比下降至65.4%。
　　三四线需求主要来自本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、返乡置业需求、周边乡镇的购房需求。由于大部分三四线城市新增需求有限，我们预计2026年三四线新房销售面积为51226万平方米，占比全国65.8%，成交占比较2025年下降。
　　2026年房地产市场库存怎么看？
　　商品房库存分为三个口径，已竣工未销售的现房库存、已开工未销售的在建库存、已拿地未开工的土地库存。
　　从库存结构来看，三大类库存均呈现改善态势。现房库存（已竣工未销售）已连续8个月下降，截至10月末为7.6亿平方米，较9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米至3.96亿平方米。已开工未销售的在建库存规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米。而已拿地未开工的土地库存约23亿平方米。
　　影响购房者预期的因素有哪些？
　　房地产是供求问题，更是预期问题。市场参与者的预期差，会直接影响需求的释放。
　　影响预期的三大因素，一是房价走势。二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%。法拍房价格拉低成交边际价格。据中指研究院统计，2025年1-10月，法拍住宅成交均价同比下降12.3%，边际价格对市场成交价格有参照价值会放