信用热点：商业不动产REITs新规与展望
　　11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》。我国REITs市场起步于基础设施领域，基础设施REITs的成功探索为商业不动产REITs的推出积累了宝贵经验：对于多层次REITs市场发展而言，商业不动产REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs的重要一环；对于房企而言，有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，帮助房企实现“投融管退”良性闭环；对于投资人而言，过去公募REITs资产供给较少，卖方市场定价或有一定错位，随着供应量增加，市场预计将回归理性。
　　市场回顾：信用债收益率多数下行，信用利差被动上行
　　上周信用债收益率多数小幅下行，但下行幅度不及国开债，利差多数被动上行。2025年12月12日至12月19日，税期资金面平稳，债基赎回短暂扰动市场，LPR降息预期再起，利率债先上后下，普信债收益率多数小幅下行2BP左右，二永债除1Y外多数亦小幅下行2BP左右，但下行幅度不及国开债，利差被动上行，1-5Y品种多数利差上行2-3BP。上周理财净买入376亿元，基金净买入82亿元，基金买入力度环比前一周有所下滑。信用债ETF规模5282亿元，环比前一周上升3.73%。行业利差方面，上周各行业AAA主体评级公募债利差中位数多数上行3BP左右，各省公募城投债利差中位数普遍上升2-4BP，云南、贵州上行超6BP。
　　一级发行：信用债净融资小幅下滑，发行利率涨跌互现
　　2025年12月15日至2025年12月19日，公司类信用债合计发行2519亿，环比小幅下降8%；金融类信用债合计发行1004亿，环比下降40%。上周公司类信用债合计发行2519亿元，其中城投债发行791亿元，产业债发行1708亿元；合计净融资473亿元，环比下降34%，其中城投净融资14亿元，产业债净融资497亿元。金融类信用债方面，商业银行债净偿还352亿元，商业银行次级债净融资420亿元，保险公司及证券公司债净融资105亿元。发行利率方面，中短票平均发行利率除AAA外呈上升趋势，公司债平均发行利率除AA+外呈下降趋势。
　　二级成交：中短久期成交活跃，长久期成交保持低位
　　活跃成交主体以中高等级、中短期、央国企为主。分类型来看，城投债活跃成交主体主要分为两类，一类为江苏、广东等强经济财政省份主流高等级平台，另一类为经济大省相对较高利差区域（山东、四川、湖北等）核心主平台；地产债活跃成交主体仍以AAA为主，成交期限多在1-3年；民企债活跃成交主体也仍以AAA为主，成交期限多在中短期限。长久期债券方面，交易活跃城投债中无5年以上债券成交，相比前一周（占比0%）保持低位。
　　风险提示：数据口径偏差、资金面变化、利率债供给超预期