周度观点：本周中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，市场对政策预期有所升温，我们认为降低房贷利率增加购房吸引力仍有必要，关注后续房贷利率变化（包括贴息/降息/房贷加点变化等）。我们在2026年年度策略《曙光渐近，拥抱价值》中对比本轮国内调整与海外此前调整周期，当前国内量价调整幅度已与海外接近，仅调整时间（截止2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比海外，2026H2到2027年行业或迎来底部企稳。2025Q2中国香港Hibor下调导致房贷利率下降带来区域楼市企稳，若2026年房贷利率超预期下调，或形成类似香港催化，关注2026H2到2027楼市企稳可能性。
　　重申下一关键节点为年报季，拥抱受益“好房子”的优质企业。短期受高基数影响，预计2026Q1销售同比仍将承压，叠加房企减值压力仍存，下一步关键节点为2026年3、4月年报季。此时随着销售及年报压力释放、叠加“十五五”开局之年带来的政策预期，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势的企业将迎较好机会；2026H2随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈现较高弹性。
　　美联储再度降息，持续看好2026年港资地产投资机会。本周美联储再度降息，香港金管局跟随降息，将进一步加速香港楼市复苏。当前市场分歧及关注点在于未来上涨空间，我们重申：1）以港资房企新鸿基地产为例，其最新PB不到0.5倍，而业务结构类似华润置地为0.68倍，且内地楼市当前仍处于调整期；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价趋势上行，累计涨幅307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年上涨149%、356%和2285%，呈现较高的股价及业绩弹性。我们认为本轮香港楼市复苏仍处初期，港资地产行情远未结束，持续看好2026年港资地产投资机会。
　　投资建议：建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　政策环境监测：中央着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。
　　市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(12.6-12.12)重点50城新房成交1.8万套，环比升6.2%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升4.6%。12月（截至12日）重点50城新房月日均成交同比降48.9%，环比升8.8%；重点20城二手房月日均成交同比降27.9%，环比升12.9%。2）库存环比微升，去化周期22.5个月。截至12月12日，16城取证库存9177万平，环比升0.1%，去化周期22.5个月。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行39.2亿元。2）地产股：本周房地产板块跌2.62%，跑输沪深300（-0.08%）；当前地产板块PE（TTM）59.07倍，高于沪深300的13.91倍，估值处于近五年94.33%分位。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。