历经五年沉淀，商业不动产REITs试点正式推出！2025年11月28日盘后，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，拟在“基础设施REITs”之外，单列“商业不动产REITs”这一新产品，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业将正式被纳入公募REITs范围（11月27日的发改委吹风会上也表示REITs将进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商办设施等类型）。需要强调的是，虽然此前部分商业业态已以“消费基础设施”类别被纳入基础设施REITs，但范围有明确边界，官方口径为“百货商场、购物中心商业街区、商业综合体农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目”，属于保障民生的基础设施范畴，并不涉及写字楼、酒店等传统商业地产。
　　《公告》共八条，第五条着重提出“基金管理人主动履行商业不动产运营管理职责”。过去我国房地产行业以住宅销售为主，商业物业多作为配套，运营能力建设相对不足；美国、新加坡等市场的商业REITs高度重视资产运营（美国公司型REITs运营管理效率较高；新加坡信托结构下设专业团队负责资产运营）。监管强调管理人运营职责，有望推动国内商业不动产从开发导向转向运营导向，也使制度安排与国际REITs成熟市场更加接近。
　　REITs审核流程上也可能产生边际变化，加速产品扩容进程。本次公告通知由证监会单独发布，文中暂未提及发改委推荐机制（此前REITs发行中地方发改委、国家发改委审核是最复杂、耗时最长的环节），可能意味着商业不动产REITs的审核链条将有所简化。
　　商业不动产REITs的推出恰逢其时：为持有优质商业物业的房企和地方国企提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力。长期来看，我国商业物业缺乏标准化退出渠道，万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内。近年来，部分房企债务集中到期、现金流紧张，城投平台融资环境受阻、债务压力上升，流动性缺口进一步显现。通过REITs盘活存量资产、降低杠杆，可一定程度缓解压力、防范风险，并为构建房地产发展新模式提供支持。
　　一周回顾：
　　截至2025/11/28，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单）；发行规模387.9亿元、同比下降24.1%。本周共有3单首发公募REITs取得新进展：①我国首单隧道REIT——东方红隧道高速REIT已受理，底层资产为浙江钱江隧道，连接杭州、嘉兴海宁，全长4.45公里。②平安西安高科产业园REIT已申报，底层资产为西安高新区软件新城，评估价值13.6亿元。③中航中核能源REIT已受理。当前审批流程中REITs：（1）已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深3001.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅7.49%，跑输沪深3007.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%。分资产类型来看，数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）、消费（-0.13%）、仓储物流（-0.30%）板块表现占优。分个券来看，本周共34只上涨、42只下跌，其中，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%。保障房板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.95%/4.17%，仓储物流（5.55%）、交通（5.03%）、园区（4.75%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险