核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有所提振，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场整体估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-0.04%，相对沪深300的超额收益为+0.48%，行业排名相对居中（19/32）；年初至今长江房地产指数+16.04%，相对沪深300的超额收益为-1.29%，行业排名相对居中（17/32）。本周房地产板块表现一般，开发类、物管类有涨有跌，收租类以下跌为主。
　　政策：住建部介绍“十四五”时期高质量发展成就，成都、深圳等地优化“好房子”标准。
　　中央：“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅约50亿平米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付；《住宅项目规范》实施，新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯等。地方：成都新规指出，阳台、飘窗等房屋附属空间的水平投影面积的上限由计容建筑面积的20%提升至30%。深圳即日起报批建设的高度超80米住宅项目，须在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保建筑与城市消防救援能力相匹配，以刚性要求筑牢居住安全底线。
　　销售：本周高基数影响下，样本城市新房及二手备案同比大幅回落。
　　样本城市新房及二手备案同比大幅回落。37城新房成交面积四周滚动同比-20.5%，较上周12.3pct，17城二手房成交面积四周滚动同比+8.0%，较上周-17.8pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-7.4%，17城二手房成交面积累计同比+14.1%。10月截至10日，37城新房成交面积当月同比-40.0%，17城二手成交面积当月同比-22.6%，12城新房及二手合计-35.0%。
　　当周热点：结构性市场与房企阿尔法
　　周期位置角度，当前全局量价已接近中枢区间；国际对比角度，累积调整的时间和空间也进入下半场；但经济动能和政策力度决定反转仍需时间，只是降幅将逐步收敛。但重点城市中心区域受益于限价放松，房价有补涨空间，以反映房龄、品质、得房率和稀缺性等溢价；低效库存过剩，优质供应不足，好房子在产品迭代背景下，去化相对有保障，并且产品顺销时间远大于房价补涨时间；新房的结构性市场给予房企阿尔法机会，品牌辨识度和投资精准度是胜负手。从“二分法”的结构化视角对房企进行定价，一是老货占比相对较小、减值计提相对充分，则老货将来的预亏额就越小；二是新拿地的强度和兑现度相对较高，则新货销售和盈利能力就更有保障，价值创造体量也就越大；两者共同决定地产股的潜在弹性。老货拖累低、新货贡献大的双优品种中，首选建发国际；老货有一定拖累、但新货贡献显著的边际品种中，首选绿城中国，尤其是市值潜在弹性较大；此外，华润置地因商业稳健增长而具备长期配置价值。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。