事件：
　　公司近期公布8月经营简报，且9月23日新城控股成功发行1.6亿美元境外债；9月25日新城控股成功发行9亿人民币中期票据。
　　点评：
　　开发业务销售规模承压，销售单价同比持续回升。8月公司实现合同销售金额约15.8亿元（yoy-37.0%）；实现销售面积约19.9万平方米（yoy-34.0%）。25年1-8月公司实现累计合同销售金额约135.7亿元（yoy-54.1%）；实现累计合同销售面积约174.8万平方米（yoy-56.6%）。整体看来，公司仍在加速去化库存（无增量项目），但8月降幅已显著收窄，伴随楼市的止跌回稳，公司或将重启拿地，开发业务将恢复正向良性增长。
　　销售单价方面：2025年8月单月公司销售单价7927.6元/㎡（环比+2.2%），1-8月累计销售单价7762.0元/㎡（累计销售单价同比+5.9%）。整体看来，公司销售单价触底回稳，开发业务减值压力逐渐下降，对公司净利润的影响逐渐减轻。
　　商业现金流稳健充沛，累计租金收入维持双位数增长。吾悦广场2025年8月单月实现租金收入11.2亿元（yoy+9.3%）；1-8月公司累计实现租金收入87.1亿元（yoy+10.9%）。吾悦广场数量与总建面维持在176座/1622.5万㎡。政府工作报告明确要实施提振消费专项行动，吾悦广场有望直接受益，且吾悦广场所布局的三四线城市消费活力更高，新城控股商业运营业务将持续稳定地贡献现金流与利润，为公司稳健的财务结构提供了坚实保障。
　　流动性风险基本消除，年内新增两笔境内票据及两笔美元债融资。存量债务方面，根据Wind统计数据，公司偿债高峰期在2021-2022年，2025年仅剩10月到期的2.5亿美元海外债及12月到期的20亿元中期票据，公司偿债高峰期已过，且未抵押的吾悦广场40余座，经营性物业贷融资空间+稳健的商业现金流使得公司资金断裂风险基本消除，且公司2025年7月与9月在中债增担保下已成功发行两笔累计19亿人民币规模的中期票据；并于6月及9月成功发行两笔金额分别为3亿美元及1.6亿美元的无抵押美元债融资。公司作为民营企业境内外融资畅通，充分证明了其底层资产的优质及境内外资本对其信用的认可，公司融资渠道畅通/债务高峰已过，困境反转弹性可期。
　　投资建议：公司有望受益于：①政治局会议定调大力提振消费；②商业地产利润稳定，且住宅开发逐步减亏；③资金链风险消除，且后续有望重启拿地，从而不断推动估值修复。我们预计公司2025-2027年收入分别为632.1、546.3、513.0亿元，归母净利分别为9.3、11.3、14.9亿元。对应PE分别为38.9x、31.9x、24.2x，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；商业规模扩展不顺