沈阳国际软件园REIT首发询价期间为2025年9月29日的9:00-15:00，初步询价区间为2.736元/份~4.104元/份，预计募资10.26亿元，基金份额募集期为2025年10月13日至14日。
　　申购策略观点：本基金项目资产沈阳国际软件园是沈阳市内唯一获得市属国资参股的民营园区，位于浑南区核心，是区域内目前唯一的地铁直连园区。项目出租率、租金稳健，均处于区域较优水平。在执孵化器政策将于26年6月3日到期，到期后项目将不再续签，考虑到未来区域新增供给较大，去化具有一定的不确定性，需警惕出租率波动风险。此外，原始权益人承诺，以其或其同一控制下关联方自持基金份额对应的分红金额为限，优先保障其他持有人自本基金上市之日起五个自然年度内的可供分配金额。我们预期项目未来12个月的公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%；询价上限对应25/26年预测分派率（未年化）为4.61%/4.67%，与部分已上市产业园REITs较为接近。25年，REITs上市首日/前5日收盘累计涨幅均值分别为27%/33%，且保持零破发，但近期发行节奏加快，近期二级市场成交换手低迷，且该项目一二级价差处于今年以来首发项目较低水平，首日稀缺性和流动性溢价或有所下行。
　　数字软件集群效应突出，产业资源构筑坚强后盾。沈阳国际软件园REIT基础设施项目为①昂立信息园A、B座项目；②软件园D、E区项目；③软件园B、F区项目。沈阳国际软件园作为沈阳市内唯一获得市属国资参股的民营园区、浑南区唯一获得区属国资投资的混合所有制园区，位于沈阳市浑南区核心，区位优越、交通配套完善，是区域内目前唯一的地铁直连园区；并获得了政府从股权投资、招商、孵化到资本助力的全链条资源导入，现已发展成为全市最大的软件产业聚集地。原始权益人产业发展公司和软件园公司是区域领先的开发运营商，运营管理产业园逾百万方。
　　业绩稳定，EBITDA利润率持续提升。22-25Q1，项目营收分别为1.03/1.06/1.03/0.26亿元，EBITDA分别为0.73/0.76/0.76/0.19亿元，较为稳定；毛利率低于可比REITs均值，但整体稳定在56%~59%；EBITDA利润率稳中有升，分别为70.7%/72.2%/73.3%/74.1%。
　　初创及中小租户为主，空置率或有上行风险。项目出租率、租金稳健，均处于区域较优水平，22-25Q1，加权平均出租率稳定在85%上下，24年/25Q1出租率高于可比REITs均值，去化程度属于浑南区中上游水平；25Q1平均有效租金为45.61元/平方米/月，高于周边竞品，与项目在市场中的竞争地位相符。项目现金流来源分散，25Q1在执租赁合同共525份，前十大租户占项目已出租面积的17.6%，显著低于可比REITs均值（42.6%）。其中，涉及孵化器用房面积24,230.71平方米，占比12.2%，孵化器历史现金流稳定，但补贴滞后导致项目整体当期收缴率偏低（76%~86%）。同时，项目来源于初创企业及中小企业的租赁收入占比较高，且持续提升，25Q1占租赁收入的比例达到66.29%。目前在执租赁合同以中短期为主，合同期限1年/3年以内的租赁面积占比分别约39%/75%，加权平均剩余租期为1.34年。其中，25/26年到期的面积占比分别为46%/25%。一方面，孵化器政策将于26年6月3日到期，市场化租赁模式之下，去化具有不确定性；且浑南区产业园存量供给充沛，预计未来仍有新增项目陆续投入市场（研办类规划约30万方），对项目造成一定的竞争压力。另一方面，项目历史续租率稳定在60%左右，且退租去化效率较高。整体来看，项目面临集中到期风险，空置率或上行，但风险可控。
　　预期项目资产公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%。参考招募书，并结合对未来无风险收益率的预期，我们假设项目折现率为7.5%/7%/6.5%，测算得项目资产未来12个月的估值区间9.02~11.50亿元，与招募书给定评估值10.26亿元相差-12.09%~12.09%；以募资10.26亿元计，IRR为6.40%~7.42%，高于可比REITs最新中债IRR均值（5.48%）。
　　预测25年资本化率5.81%~7.22%，评估单价较低。以我们的估值结果测算得，本项目折合建筑面积单价为4483~5716元/平方米，低于可比REITs均值；25年预测资本化率5.81%~7.22%，处于二线城市商务园区资本化率（6.5~7.4%）的合理范围区间。
　　询价上限对应25/26年预测分派率为4.61%/4.67%。根据招募书，预计本基金25年4-12月/26年的可供分配金额分别为5671/5754万元，以假定募资额10.26亿元计，测算得本基金25/26年的预测净现金流分派率（未年化）分别为5.53%/5.61%，高于其他产业园REITs最新分派率；若以询价上限4.104元/份计，则对应的首发市值上限为12.312亿元，对应25/26年的分派率（未年化）分别为4.61%/4.67%，与其他产业园REITs较为接近。
　　风险提示：需警惕市场竞争加剧、初创及中小型企业租户占比较高、租约平均期限较短、租户行业集中度较高、孵化器补贴政策到期、项目所在楼宇存在非整栋入池、与已出售楼宇形成竞争的风险、收缴率不及预期等风险。