本报告导读：
　　RWA代币在房地产投融资领域发展空间明显。它在为房地产行业带来更高流动性、透明度、交易效率和成本优势的同时，法律监管和风控防范依然任重道远。
　　投资要点：
　　研究的目的。近年来通证经济表现形式RWA（Real-World Asset，即“真实世界资产”）获得海内外广泛关注。本文将重点研究RWA的概念和类型、对房地产的意义、房地产RWA的优势和风险等。
　　RWA的概念及与数字经济、数字货币和稳定币的关系。RWA是指用区块链技术对现实世界中价值创造成果进行数字化处理，从而实现在区块链上进行交易和管理。它包括支付类、证券类、实用类三种类型。而数字经济包括互联网经济、共享经济、通证经济三种形态和产业数字化与数据资产化两个过程。其中，产业数字化是指将经济活动进行网络数字化处理形成高效互联网经济和共享经济（适用央行数字货币和其它加密币）。而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造产出成果的通证化或代币化，从而由数据变成财富和资产的通证经济（适用RWA）。上述央行数字货币、其它加密币和RWA（其中底层资产为法币资产、加密数字资产和贵金属的RWA为稳定币）都属于网上数字货币。
　　RWA的特点及其对房地产行业的意义。RWA具有交易的普及性、便利性、可追溯性、成本低廉、效率高、是区块链去中心化金融（DeFi）的基石等特点。这使得RWA对房地产行业具有以下重大意义：（1）发行和交易效率提升，中介成本大幅降低。（2）投资门槛大幅降低。（3）被投资产的透明度得到大幅度提升。从房地产RWA代币的运作流程看其相对REITs等产品具有以下特点。类似于房地产投资信托基金（REITs），房地产RWA代币是将房地产项目打包转入特殊目的载体（SPV），并通过智能合约分割为若干份额后，发行对应该资产权益一定数量的代币进入市场交易。它包括资产筛选与评估、法律结构设计、估值与分割、合规框架搭建、技术堆栈选择、智能合约部署、代币发行、二级市场交易、收益分配、报告与治理，及代币赎回与退出等流程。相对REITs等资产证券化产品，它具有流动性好、透明度高、成本效率高、投资门槛低、可追溯性强等优势。
　　房地产RWA代币的良好发展趋势、风险防范和典型案例。目前，全球RWA资产价值升至254亿美元。德勤预计2035年房地产RWA代币将达4万亿美元，年均复合增速27%，但其风险包括政策与监管风险、技术瓶颈与技术风险、系统性风险、估值难题与模型风险、其他类型风险等。典型案例有：1、2022年中国香港首只合规房地产投资信托基金（REITs）STO发行。2、2025年6月首家中国国企绿地(亚洲)证券将锣湾写字楼RWA的NFT产权凭证在中国香港DigiFT交易所上市交易。3、2025年二季度Blocksquare与Vera Capital合作启动10亿美元的美国房地产代币计划。
　　风险提示：RWA代币监管制度的变化，底层资产的运营风险，加密币市场波动风险。