華潤萬象生活:房產市場有望復甦，具增長線投資吸引力
　　我們認爲龍頭物業管理股是中長期的穩定投資標的，投資者可持續關注華潤萬象生活(1209.HK)。
　　近年在房地產行業下行期間，公司業績依然穩步上揚。中期純利為20.3億元人民幣按年增7.4%，收入則約85.26億元人民幣按年升6.5%，收入及純利均自2020年以來已連升五個年度；毛利率37.1%按年升3.1個百分點，過往五年間持續穩步上揚。雖然物業航道增長放緩，但商業航道收入持續增長，收入達33億元人民幣按年增15%，同時管理及銷售費用率持續下跌，資產負債結構合理，基本面不俗。公司中期派息比率高達100%，上市近5個年度以來共派發3次特別息，反映管理層願意回饋股東，增長線投資吸引力。
　　公司在商業航道上積極務深耕核心城市，持續優化全國佈局，近期接手寶能城商業地塊，項目將打造為濱湖萬象商業，料刷新合肥最大單體萬象購物中心紀錄。此外，上半年公司共計新開業購物中心4座，新簽約優質商業輕資產外拓項目6個；旗下在營購物中心經營出色，實現零售額1220億元按年增長21.1%，帶動公司購物中心業務按年增長19.8%，毛利率78.7%按年升6.2個百分點，增長遠超內地社會零售額增速，反映公司在消費復甦環境下具競爭優勢。我們預期內地當局將持續出臺政策帶動消費復甦，相信購物中心板塊會成公司增長引擎之一，中長線有助公司維持增長勢態。
　　現階段物管行業市場競爭加速分化，行業集中度提升。行業龍頭可透過規模優勢、品牌效應及多元化服務能力，持續在市場競爭中佔據主導地位。隨行業持續去槓桿，背負重債的內房以及物管公司需拋售資產求存，有利作爲行業龍頭的華潤萬象生活從第三方接手更多在管面積，併購同業及戰略合作，以擴大市場份額。投資者可考慮在40元買入，目標價43.5元，但跌穿37元離場。