中报披露完毕，消费类REITs表现亮眼。本周REITs市场延续上周三以来的修复行情，周四、周五小幅回调。前期跌幅最深的保障房和消费本周反弹力度最大，交通和能源类REITs本轮波动幅度较小，展现防御属性。本周全市场66只公募REITs（不计6月后新上市的7只）已全部完成2025年半年报披露。以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%、净利润同比下滑7.5%、EBITDA同比提升1.3%；可供分配金额同比收缩4.3%、上半年实际分红金额同比降幅26.0%，致使平均现金流分派率(未年化)降至2.36%（同比下降50BP），平均分红率(未年化)降至2.26%（同比下降146BP）。分板块来看，消费类资产在“两新”等政策刺激下表现强势，营收/净利润/可供分配金额同比增速为+47.0%/+35.6%/+46.5%，产业园和能源类资产基本面则有所弱化，盈利及现金流能力承压。可供分配金额增速排序为：消费(+46.5%)>环保水务(+7.0%)>保障房(+0.5%)>交通(-4.0%)>仓储物流(-5.7%)>园区(-9.8%)>能源(-29.2%)。
　　截至2025/8/29，今年以来已成功发行15单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、7月发行4单、8月发行1单）；发行规模313.5亿元、同比下降12.5%。本周共有2单首发公募REITs取得新进展，中金唯品会奥莱REIT基金成立；华夏凯德商业REIT注册生效。本周共有2单扩募REITs取得新进展，国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额上市；国泰君安东久新经济REIT注册生效。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报10只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1073.33点，涨幅1.06%，跑输沪深3001.65个百分点、跑赢中证红利2.16个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅10.90%，跑输沪深300/中证红利3.38/11.67个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87%。分资产类型来看，消费（+2.34%）、保障房（+1.85%）、仓储物流（+1.35%）、数据中心（+1.28%）板块表现占优。分个券来看，本周共65只上涨、8只下跌，其中，国泰君安济南能源供热REIT（+5.70%）、中航易商仓储物流REIT（+4.29%）、嘉实物美消费REIT（+4.22%）位列前三，工银蒙能清洁能源REIT（-2.62%）、中航京能光伏REIT（-1.30%）、华夏华电清洁能源REIT（-0.43%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.67%/0.57%，较上周-18.60/+1.37BP，周内成交量5.56/1.58亿份，周环比-21.23%/+2.46%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.77%/3.67%，仓储物流（5.22%）、交通（4.45%）、园区（4.22%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。