核心观点
　　【新房成交】
　　在年中销售冲刺过后，7月新房成交面积同环比均下降，成交持续走弱，也在市场预期之中。7月40城新房成交面积环比-27.7%，同比17.2%，同比降幅扩大5.7pct。1-7月累计同比-3.8%。
　　从各能级城市来看，7月新房成交全线走弱；一、二线城市新房成交面积同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：7月新房成交面积环比-28.9%，同比-24.7%，同比降幅扩大16.2pct。具体来看，北京环比-33%，同比-24%；上海环比-23%，同比-27%；广州环比34%，同比-11%；深圳环比-26%，同比-51%。1-7月一线城市新房成交面积同比-2.3%。1-7月深圳新房成交面积同比+0.01%，广州同比+4%，北京同比-3%，上海同比-8%。2）二线城市7月新房成交面积环比-27.3%，同比-13.9%，同比降幅扩大5.5pct。7月新房成交面积环比增长的有福州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉、福州、济南、宁波正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-7月二线城市新房成交面积同比下降2.1%。1-7月武汉新房成交面积同比+26%，南宁同比+19%，福州同比+15%。3）三四线城市7月新房成交面积环比27.7%，同比-14.0%，同比降幅收窄7.2pct。金华、东莞、佛山、泰安、清远、海门、温州、惠州新房成交同环比均下降；宝鸡新房成交环比上升、同比下降；吉安、舟山、江门、莆田、衢州、扬州新房成交环比下降、同比上升；池州、韶关、云浮新房成交同环比均上升。1-7月三四线城市新房成交面积同比下降9.2%。
　　【二手房成交】
　　7月二手房成交面积同比降幅扩大。7月18城二手房成交面积环比-2.5%，同比-14.9%，同比降幅扩大11.5pct，成交动能持续转弱。1-7月累计同比+9.6%。
　　 7月各能级城市二手房成交面积同比增速均下行。7月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-1.6%、6.0%，同比增速分别为-11.3%、-18.9%、-10.0%，一线城市同比由正转负，同比增速下降17.1pct，二线城市同比降幅扩大9.4pct，三四线城市同比降幅扩大6.1pct。具体而言，一线城市中，7月北京二手房成交面积环比-16%，同比-17%；深圳环比+3%，同比+5%。二线城市中，青岛环比+8%，但同比-7%；成都市环比+4%，但同比-5%；厦门环比-11%，同比+1%；其余城市同环比均负增长。三四线城市中东莞、吉安、扬州、清远同环比均上升；金华、佛山、池州环比上升、同比下降；衢州环比下降、同比上升；韶关同环比均下降。从累计来看，1-7月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为20.8%、6.0%、-2.5%。具体而言，一、二线城市中1-7月二手房成交面积同比正增长的有：深圳（同比+35%）、杭州（同比+18%）、北京（同比+16%）、成都（同比+15%）、南宁（同比+12%）、厦门（同比+10%）、苏州（同比+5%）、青岛（同比+1%）。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至7月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.1%，同比-15.9%；整体去化周期为17.4个月，环比+0.2个月，同比-2.8个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：微观项目层面来看，市场热度持续走低。根据克而瑞，重点城市7月平均开盘去化率为32%，环比-9pct，降至为年内最低，同比+5pct。7月一、二线城市平均开盘去化率分别为24%、34%，环比分别下降16、10pct，同比均提升5pct，三四线城市本月数据缺失。分城市来看，北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉等热点城市集体降温。其中，深圳7月降至4%创近10年来新低；上海7月有24盘入市，其中5个项目开盘售罄，去化率80%以上的项目仅6个，平均开盘去化率40%，环比-10pct，开盘去化表现整体一般,仅个别项目成交活跃；杭州整体去化率62%，环比-11pct，核心区项目去化率降至92%，近郊板块去化率70%，远郊仅2%；成都有5个项目开盘，且均为计容新规项目，其中近郊2个刚需刚改项目凭借地段交通+性价比优势开盘即罄，主城3个项目首开，均以单价3万-4万元/平方米的改善产品为主，总价门槛高，开盘去化均约30%，拖累7月成都整体平均去化率锐减50pct至44%。
　　【土地市场】
　　7月溢价率环比回升，其中一线城市溢价率创六年来新高。7月全国成交土地建面环比-12.7%，同比-10.4%；其中一、二、三线城市环比增速为-46.6%、-28.9%、-13.0%，同比增速为-44.9%、-15.9%、-4.5%。7月全国成交土地平均楼面价环比-20.8%，同比+4.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-17.1%、-28.2%、5.6%，同比增速为39.7%、19.5%、7.5%。7月全国平均土地溢价率为5.7%，环比+0.5pct，同比+1.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为21.7%、4.8%、2.5%，一线城市环比+17.0pct，同比+18.0pct，二线城市环比-2.5pct，同比-2.2pct；三线城市环比-0.1pct，同比-0.8pct。7月土拍热度环比有所回升，主要是由于一线城市溢价率大幅攀升，创下2019年7月以来的新高。7月上海、深圳多宗优质宅地拍出了20%以上的高溢价率，上海徐汇衡复地块、深圳南山前海地块创下了