核心观点：
　　行业需求收缩，房企探索地产转型之路。21年以来，地产行业需求出现一定下滑。根据统计局数据，2024年商品房销售面积9.7亿平，较21年最高点下滑46%，销售金额9.7万亿元，较21年最高点下滑47%，行业集中度不断提升，房企开始探索地产+X的转型之路。
　　衢州发展为转型房企之一，向“地产+科技投资”持续转型。衢州发展前身为黄伟控制的民企新湖集团旗下的地产上市平台新湖中宝，24年8月衢州国资收购新湖中宝股权成为控股股东，持股比例29.1%，第二大股东黄伟持股28.5%。公司早期布局即进行“地产+金融科技投资”的双线发展，21年地产市场下滑后，公司深化向科技投资的转型，25年8月12日公告拟通过发行股份收购靶材公司先导电科。
　　业绩表现稳定，现金流安全。公司利润来源为地产开发及投资收益。始终稳定结算，17年后收入160亿元左右，拿地早高毛利+投资收益，利润总额持续增长。18年后有息负债压降，24年末降至309亿元，较最高点收缩62%。现金流稳定，24年末货币现金64.5亿元，25、26年公开债预计到期19亿元、7亿元，现金可覆盖。
　　金融+科技投资协同布局，持有国内区块链技术龙头趣链。衢州发展投资股权24年末账面价值438亿元，对应初始投资额253亿元，账面增值73%。截至25年8月15日持有上市股权总市值达306亿元，再加上其他未上市股权24年末账面价值84亿元，总价值390亿元。此外，公司投资多种科技概念，衢州发展持有国内区块链技术龙头企业趣链46%股权，自主研发的国产适配区块链Hyperchain性能领先，美股区块链基础设施服务公司DGNX.O、CORZ.O、APLD.O三家8月以来日均市值分别为人民币150亿元、302亿元、266亿元。
　　深化科技投资转型，拟收购靶材企业先导电科。公司拟通过增发收购先导电科95%股份并募集配套资金，预计共增发52亿股，占增发后总股本的38%，增发完成后衢州工业集团控股比例将从29.1%稀释至18.0%，仍维持对公司控制权。先导电科是先导集团旗下主业为靶材研发生产销售的半导体材料公司，24年先导电科收入34.3亿元，同比增长24.5%，归母净利润4.4亿元，同比增长76.2%。
　　投资建议。地产业务方面，衢州发展目前在国资背书下销售回升，上海壹号院项目实现稳定销售，为上海25年上半年销售额TOP1楼盘，增厚公司可结算资源。股权投资业务方面，公司现有金融+科技投资资产间已经产生一定协同效应，靶材公司先导电科收购完成后公司将进一步向“地产+科技投资”转型，公司地产+科技投资资产架构愈发凝实。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。