新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅扩大。二手房成交面积环比降幅扩大，同比降幅收窄。新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降，同比上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为222.6万平，环比上升20.0%，同比下降13.8%，同比降幅较上周扩大了4.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为38.8%、10.4%、23.5%，同比增速分别为-19.2%、-12.0%、-9.1%。一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了3.6、9.1个百分点，二线城市同比增速较上周下降了16.2个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积为155.4万平，环比下降4.6%，同比下降0.9%，同比降幅较上周收窄了10.2个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为4.4%、-7.8%、-5.6%，同比增速分别为-3.9%、5.7%、-6.3%。其中，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了3.8、4.4个百分点，二线城市同比增速较上周提升20.6个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降、同比上涨。12个城市新房库存面积为11136万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-15.7%；去化周期为17.4个月，环比下降0.3个月，同比上升0.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.2、15.2、51.4个月，一线城市环比下降0.7个月、二、三四线城市环比分别上升0.1、3.1个月，一、三四线城市同比分别下降0.6、5.2个月，二线城市同比上升1.3个月。
　　土地市场同环比均量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1103.8万平方米，环比下降8.8%，同比下降26.9%；成交土地总价为552.3亿元，环比上升195.5%，同比上升49.4%；楼面均价为5003元/平，环比上升224.1%，同比上升104.3%；土地溢价率为6.2%，环比上升0.8个百分点，同比上升4.6个百分点。
　　房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。房地产行业国内债券总发行量为144.9亿元，环比下降39.4%，同比上升191.0%（前值：178.5%）。总偿还量为59.2亿元，环比下降74.0%，同比下降31.2%（前值：118.8%）；净融资额为85.7亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.4%，较上周下降7.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.7%，较上周下降4.1pct。房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.95X。
　　政策
　　本周政治局会议召开，1）我们认为，虽然本次会议未直接提及房地产，但推动房地产市场止跌回稳仍是重要的政策目标，短期或更多聚焦在已出台政策的有效落实。2）会议提出“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。城市更新相关内容从4月政治局会议的“加力实施”，到7月中央城市工作会议与政治局会议的“高质量开展”，提法上更加向质量和品质提升侧重。高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造将催生存量住房改善需求，成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。不过从目前来看，今年推进速度并不快，因此我们预计下半年相关配套政策可能会陆续出台，特别是金融支持政策等方面。2）会议还提出“落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应”。货币政策方面，今年目前仅在5月将5年期以上LPR下调了10BP，我们预计今年年内房贷利率仍有进一步下调的可能。
　　投资建议：
　　二季度销售、投资、房价数据均明显走弱，7月的高频数据显示的成交也持续较弱。我们认为，未来房地产行业政策将围绕“增量变精”与“存量优化”两个方向展开。增量变精方面，土地端各地将视自身土地市场情况持续优化土拍相关政策，积极推动品质住宅地块入市，提升房企参与土拍的积极性；各地将持续推进“好房子”相关政策的出台与落实，重视提升住房品质，通过“好房子”供给迭代，更好满足居民的改善性需求，支撑新房市场成交，以实现房地产市场新的供求关系动态平衡。存量优化方面，一方面，近期的中央城市工作会议、政治局会议均重点提及“高质量发展城市更新”，城市更新或成为未来房地产止跌回稳的重要抓手，配套政策有望加速落地；另一方面，对于房企来说，也将从原本高周转开发商转为“地产+”运营服务商，文旅地产、养老地产、商业地产、长租公寓、REITs等均是可选新模式。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：
　　房地产