核心要点：
　　7月新房、二手房成交季节性回落
　　根据Wind数据，30个大中城市7月商品房成交面积同比-19.2%、环比-30.6%，同比已经持续4个月下滑；1-7月成交面积累计同比为-6%。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市7月商品房成交面积同比/环比分别为-25.8%/-30.9%、-17.4%/-34.9%和-13.8%/-19%；累计来看，1-7月一线、二线和三线城市同比分别为+3.2%、-11.3%、-4.6%，一线城市增幅也逐步收窄。7-8月是房地产市场的传统淡季，Wind统计的30大中城市7月新房成交面积处于2020年以来同期最低水平，需求明显回落。分城市看，7月一二三线城市成交面积均处于2020年以来同期最低水平，其中一线城市下降比较明显。供应下降叠加需求在前期释放是核心城市热度回落的主要原因，根据中指研究院数据，7月北京、上海、成都的商品住宅供应面积同比分别下降4.1%、46.3%、21.7%。
　　二手房方面，我们监测的13个城市7月成交面积同比-8%，这是今年以来同比首次转负；1-7月累计成交面积同比+14%，涨幅较前值下降4pct。从核心城市看，7月北京、上海二手房成交套数同比分别下降16%、5%，深圳同比增长3%。
　　 7月百强房企销售额同比下降22%，TOP10销售门槛继续提升
　　根据中指研究院数据，TOP100房企今年1-7月销售金额（全口径，下同）为20730亿元（同比-13%），销售面积为10290亿平米（同比-20.5%）；7月单月销售额、销售面积分别为2392亿元（同比-22%）、1362亿平米（同比-20%）。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-7月销售金额门槛分别为616亿元（同比+5%）、155亿元（同比-18.8%）、98亿元（同比-8.4%）和37亿元（同比-21%）。从市占率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-7月销售金额占比分别为48.7%（同比-0.1pct）、73.5%（同比-0.7pct）和85.5%（同比持平）。从房企表现看，1-7月TOP10房企中销售额同比保持增长的依旧是金茂（同比+23.1%）、越秀（同比+12%）、建发（同比+6%）。单月来看，7月有三家房企销售额同比增长，分别是金茂（同比+51%）、滨江（同比+25%）、越秀（同比+25%）。
　　投资建议
　　7月核心城市供应下降，需求季节性回落，市场“止跌回稳”压力增加。从政策空间看，核心城市限购放松对短期需求有一定支撑，但中长期还是需要收储政策、城中村改造发力来改善市场供需关系，预计下半年政策进度将加快。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。