核心观点：
　　25H1政策主线：细化扩募要求，继续支持REITs扩围扩容。细化扩募要求方面，上交所于25年6月末发布了《REITs业务指南3号——新购入项目》，对扩募流程、发售要求及限售期进行了进一步完善和丰富，明确了扩募发售业务流程。支持REITs扩围扩容方面，1月发改委强调要更大力度支持REITs市场扩围扩容。2月，证监会首提支持人工智能、数据中心、智慧城市等项目发行REITs；4月发改委、能源局提出支持燃煤发电项目发行REITs。
　　截止25年6月末，广义的C-REITs市场规模为2,424亿元。其中C-REITs二级市场68单项目，总市值2,055亿元；交易所审核的15单项目规模220亿元；过审待上市的有6单，拟募集150亿元。项目供给端，25H1过审项目数量和规模较低，过审9单项目，募集金额166亿元；24H2过审数量及规模是最高的，过审16单项目，募资328亿元。25H1审核效率提升，项目平均73天过审，较24H2下降1天。
　　25Q1整体业绩承压，收入、可分配金额同环比均有下降。环比方面，51单可比REITs收入环比下降4.0%，可分配金额环比下降13.9%。同比方面，33单可比REITs收入同比下降5.9%，可分配金额合计同比下降14.0%。消费REITs的收入和可分配金额显著优于其他REITs。
　　25上半年C-REITs行情表现突出，大类资产中仅次于贵金属。25上半年C-REITs综合和收益指数持涨21.1%，超过中证转债（+7.0%）、万得全A（5.8%）、中债-国债指数（-0.3%）以及全球主要权益市场及货币。25上半年C-REITs行情始于24年末，并呈现出持续上涨的趋势。截止24年末30年期国债到期收益率已降低至1.9%，且24年12月政治局会议传递出25年仍将是低息环境的预期，使得稳定收益资金对高收益资产的需求凸显。分板块看，25H1消费REITs涨幅最高，综合收益涨幅36.9%，其中资本利得为34.7%，分红收益2.2%，系业绩稳定且年初估值较低；保租房REITs涨幅排名第二，综合收益涨幅29.1%，其中资本利得为27.9%，分红收益1.1%。
　　25H1影响个券涨幅排名的三个因素：分派率利差、新股和业绩完成度。分派率相较板块平均高于1%的REITs涨幅排名更高。25上半年REITs二级市场估值较高，新股分派率往往更具优势，上市后涨幅表现更好。单季度和四个季度完成率较高的REITs涨幅排名通常也较高。此外，REITs市场行情较好的时期发行的项目中签率越低，中签率越低的项目往往上市后1个月的涨幅也越高。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策变化，或导致基础设施项目收入降低的风险