新房供给缩量，销售窄幅波动
　　全国商品房销售自2021年走过大周期拐点，销售面积和销售金额分别从2021年高点的18亿平和18万亿跌至2024年的9.74亿平和9.68万亿元，量能上分别回落至2010年和2016年水平。
　　 2025年1-5月销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于低位，1-5月全国商品房销售面积3.5亿方，同比-2.9%；销售金额3.4万亿元，同比-3.8%，窄幅波动。
　　百城新房供给在2025年依然呈现萎缩现象，拿地向供给的传递有改善但缓慢，且面积弹性有限。2025年上半年69城商品住宅新增供应6401万方，同比下降9.7%，由于当前新房销售主要依靠新增优质供应带动，供应萎缩成为压制成交修复的重要原因。
　　新房成交仍然处于近七年较低水平，百城成交强于百强房企。2025年上半年102个样本城市新建商品住宅销售面积为10994万方，同比下降2.9%，销售金额20501亿元，同比下降3.9%；百强房企销售金额17820亿元，同比下降11.4%。上半半年市场整体保持低位运行态势，但值得关注的是，2025年部分城市新规产品入市，开始逐步占据改善市场的主要地位，重新夺回市场定价权，通过结构一定程度对冲市场下行。
　　投资建议
　　我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：
　　1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。
　　2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
　　3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在“好房子”的政策导向中更加受益。
　　4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
　　5、需求侧的拆迁、供给侧的收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。
　　基于以上，我们认为2025年是个平台，地产板块主做政策和一二线基本面，配合观察一二线为主的核心城市基本面企稳的进度（前提依然是政策到位资金到位），节奏本身更重要。
　　2025年地产板块大的两个维度的驱动：1、地产本身的基本面仍然需要政策和资金的呵护，资金呵护越多，进入止跌企稳状态的城市越多；2、中美贸易战的白热化，倒逼内需的重要性提升，而地产是内需重要一环
　　配置思路：2025年下半年主线做多，方向可选：
　　（1）预期政策达到止跌回稳下的基本面公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、华发股份；
　　（2）拆迁、收储收地等政策利好的地方城投类企业：上海的城投控股、北京的城建发展等等；
　　（3）中介：贝壳-W；
　　（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；
　　（5）转型概念系：张江高科、南京高科等。
　　风险提示
　　政策落地不及预期：若后续需求端政策放松力度不及预期，新房销售面积及销售价格或继续下行；供给端收储政策推进仍需克服诸多困难，实际落地不及预期可能对基本面改善帮助有限。
　　需求复苏不及预期：如果销售价格持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售，同时导致房企拿地继续疲软，土地财政后继无力，失业率上升，银行不良资产上升。
　　房企出险风险蔓延：房企资金面压力仍承压，后续出险范围可能进一步蔓延，则进一步影响市场信心，影响新房销售以及存量房企融资环境。
　　模型假设和测算误差风险：目前央行再贷款支持下的地方收储政策仍在初步推进中，我们测算包含收储价格、地方资本金比例等假设，可能跟实际落地情况有差距，导致测算结果存在误差。