供应：区域分化再加剧，4~5月供地的质和量均不及Q1
　　供地进一步向核心区域聚集，Q2以来整体供地的规模和质量较Q1有所降低。2025年1~5月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-16.9%，其中一线/二线/三四线累计同比分别为+33.8%/+6.0%/-22.6%，北上广深杭成核心6城的核心行政区累计同比为+68.9%，土地供应进一步向核心城市及核心区域聚集。5月当月全国300城涉宅用地推出建面环比4月-13.0%，相比3月-15.8%；核心6城的核心行政区当月推出建面环比4月+16.8%，相比3月-36.5%；从绝对量看，4、5月份整体土地供应有所降速，核心区域供地量较2、3月份也明显减少。
　　成交：成交量和溢价率降低主因供给质量下降且去化有待验证
　　4~5月成交量和溢价率有所降低。1~5月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6.3%/+24.6%，其中一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为-0.9%/+15.8%/-11.4%、累计成交金额同比分别为+40.2%/+37.7%/+2.2%，核心6城的核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+82.1%/+156.1%，土地成交结构性分化显著，且各级城市楼面价均有上升。5月当月成交量延续环比回落趋势，成交溢价率在3月达到高点后逐月降低，但核心城市及核心区域的降幅相对较小。因供给质量下降、去化有待验证，4~5月房企拿地较之前略趋谨慎。
　　房企：头部房企加大土地拓展力度，中型房企边际表现值得关注
　　5月保利、华润、招蛇等在土地市场发力，金茂、越秀等今年拿地销售表现突出。12家样本房企中，5月保利、华润、招蛇拿地力度较大，全口径拿地金额分列前3，为111亿元、98亿元、53亿元；1~5月累计拿地金额前3位是华润、保利、绿城，拿地金额分别为427亿元、420亿元、375亿元；累计拿地金额同比涨幅较大的有保利、越秀、中海、招蛇等，累计同比均翻倍，与今年整体供地节奏前置有关；金茂、滨江、绿城、建发、招蛇、华润、越秀等1~5月拿地强度均处在较高水平，且金茂、越秀销售同比录得较大增幅，前期拿地端成果逐步在销售端兑现。
　　4~5月越秀、绿城整体拿地质量更优，华润、滨江、建发、招蛇等也有较好表现。对样本房企4~5月获取的成交地价超10亿元的项目进行详细复盘，根据前期对全国土地板块质素的研究成果划分区位能级，反映抗风险能力和流速预期，根据板块二手平台价和可对标较高价预判售价，定性盈利水平；最终加权平均计算各家样本房企的拿地质量得分。区位能级角度，若按拿地宗数划分，华润、滨江、绿城等获地能级较高；若按拿地金额划分，华润、越秀、绿城等获地能级较高。盈利水平角度，若按拿地宗数划分，建发、招蛇、绿城等获地利润较高；若按拿地金额划分，越秀、建发、招蛇等获地利润较高。综合而言，4~5月样本房企中，华润、越秀、绿城、滨江等整体拿地的区位能级较高，越秀、建发、招蛇、绿城等拿地的预期利润更佳。
　　投资建议：
　　供应端，土地出让进一步向核心区域聚集，Q2以来整体供地的规模和质量较Q1有所降低；成交端，4~5月土地成交量和溢价率亦有所降低，主因供给质量下降且去化有待验证。5月保利、华润、招蛇等头部房企在土地市场发力补货，金茂、越秀等今年拿地和销售表现均较为突出；4~5月越秀、绿城整体拿地质量更优，华润、滨江、建发、招蛇等也有较好表现。重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。