今年一季度，房地产市场修复态势明显。供给侧土地市场同步释放出积极信号，未来其热度能否延续？
　　土地市场后续表现主要取决于五大关键因素：融资环境能否进一步改善、新房市场成交量能否持续企稳、市场库存能否有效去化、房地产新模式下的销售模式变革，以及供地规则的优化调整。
　　土地市场进入“双集中”时代
　　当前土地市场热度集中于35个一二线城市和20家房企。
　　土地市场热度集中。据中指数据库统计，2025年1-5月，重点35城涉宅土地出让金占比全国的68%。其中20城的土地出让金、成交规划建筑面积同比增长，分别为北京、广州、天津、太原、沈阳、大连、长春、南京、常州、苏州、杭州、厦门、南昌、武汉、东莞、重庆、成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐，上海、郑州仅土地出让金同比增长，另有4城仅土地出让建面同比增长，分别为无锡、合肥、佛山、南宁。
　　核心城市在人口、产业经济等方面具备显著优势，这些因素为房地产市场提供了长期稳定的支撑，也是土地市场热度高的根本原因。
　　拿地房企集中。2025年1-5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，TOP100房企拿地金额占比全国土地出让金的53%，其中权益拿地金额TOP20房企拿地金额占比全国土地出让金37%。TOP20房企中民企占比仅25%，TOP10中仅1家民企。
　　当前处于“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的阶段，房企投资较为审慎，更倾向聚焦深耕城市的优质地块，以避免不确定的市场风险。头部房企因在核心城市集中拿地，导致金额同比增长。
　　影响土地市场热度的五大因素
　　1、融资环境
　　融资环境的松紧程度直接影响房企的拿地意愿，现阶段相对宽松的融资环境，有助于市场企稳回升。
　　房地产行业融资格局经历了深刻调整。在“高杠杆、高周转”模式主导时期，房企融资渠道多元且宽松，涵盖银行信贷、信托非标、境内外债券及股权融资等近50项细项的多元化融资渠道。但在金融系统去杠杆、强监管、防风险的基调下，非标融资监管政策持续收紧，政策明确支持房企合理拓展融资需求，多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。随着部分房企债务违约事件频发，金融监管部门通过“三道红线”等政策重塑行业规则，房企融资大幅收缩，市场进入深度调整期。
　　2022年以来，金融支持政策持续发力。“金融16条”和经营性物业贷款在保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面提供支持。2024年9月将这两项政策文件延期到2026年底，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用。
　　房地产融资协调机制发力，房企融资环境改善。城市房地产融资协调机制落地见效，根据金融监管总局局长李云泽2025年5月7日在国新办新闻发布会上介绍，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，一方面是因为金融机构支持存量融资合理展期，另一方面是城市房地产融资协调机制带动的新增投放。
　　当前融资恢复呈现明显分化特征，白名单房企凭借优质资产和稳健经营重获资本青睐，但房企信用债发行规模仍在恢复的进程中，2025年1-5月房企发债1804亿元，同比下降24%。
　　2、新房市场成交量
　　新房市场的冷暖是土地市场的晴雨表。一季度新房回暖有效传导至土地端，验证了其前提作用。二季度新房动能减弱，则直接对土地市场的持续升温构成压力。
　　2025年1季度市场回稳明显，带动土地市场升温。2025年1季度，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。市场的积极表现强化了房企土拍信心，一二线城市住宅用地土拍溢价率普遍提升，新房市场“地价-房价”联动效应显著。
　　2季度开始房地产“小阳春”进入尾声，土地市场热度能否维持，依赖于城市层面新房市场能否持续回暖甚至领先复苏。2025年4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15%。各城市间分化剧烈，其中有13城1-5月商品住宅成交套数实现同比增长，有20城商品住宅成交套数同比下降。1-5月一线城市中，广州、深圳新房成交面积同比分别增长13%、106%，二线城市中合肥、南昌、贵阳因低基数效应表现比较亮眼，同比增长38%、28%、24%。
　　部分城市新房成交的环比回升是否可持续，其热度能否扩散至更广泛的区域和城市仍需观察。近期核心城市土地市场的局部热度仍存，如杭州、上海、成都、重庆、武汉均有高溢价地块成交，这些城市的核心区新房成交热度较高，存在“点状”繁荣的情况，其可持续性与带动性正受到二季度以来新房市场整体动能减弱的考验。
　　3、房地产市场库存
　　城市商品房库存差异导致土地市场冷热不均，总量高位下的边际改善为土地市场提供基础支撑，但城市间深度分化主导区域土地市场走向。
　　商品房库存处于合理区间是土地市场健康发展的基