本报告导读：
　　消费REITs政策端打通资产证券化路径、资金端追逐确定性收益、资产端沉淀核心区位价值，逆势上涨本质是政策红利释放与市场理性博弈的结果。
　　投资要点：
　　国内首批消费基础设施公募REITs之一，于2024年3月12日在上海证券交易所上市。华夏金茂商业REIT（基金代码：508017），基金募集总额10.68亿元（单价2.670元/份），战略投资者占比75.48%（其中中国金茂关联方占62.80%），网下和公众投资者分别占17.16%和7.36%。2024年，2024年和2025年1季度年化现金流分派率分别为4.78%、4.41%。
　　长沙新兴商圈凭借规划红利和消费外溢持续扩容,其中梅溪湖商圈表现尤为突出。未来三年，长沙市将以建设“国际消费中心城市”为目标，积极打造“消费友好型城市”。长沙传统核心商圈以五一商圈为首。首层租金高达600-1,050元/月/平方米，但部分老旧项目面临设施老化问题，出租率在85%-99%之间波动。新兴商圈中，梅溪湖商圈表现尤为突出，经过十余年发展已跃升为城市商业新中心。首层租金200-330元/月/平方米，空置率低至3%-8%（全市最低）。市府商圈因高端消费群体聚集，租金达230-400元/月/平方米，出租率90%-96%。相比之下，远郊的大托、望城商圈受区位限制，租金和出租率均处低位（150-210元/月/平方米，80%-85%出租率）。
　　长沙览秀城为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。作为金茂商业体系内运营成熟的标杆购物中心，项目定位“一站式品质潮流购物公园”，聚焦26-40岁家庭及青中年客群，覆盖周边58.78万居民、18万高端产业人群及7万教育群体，年均客流量超千万人次。竞品对比中，长沙览秀城以98%出租率居区域首位，高于步步高梅溪新天地（96%）、华润欢乐颂Outlets（约90%）等竞品。商场首层租金167元/月/平低于周边竞品（200-300元/月/平）。依托金茂大会员体系实现跨业态流量整合以及通过品牌调改（引入优衣库、海底捞等），2020-2025年主力店和专门店租金单价分别由27.5、118.7元/月/平提升至34.2、156.8元/月/平，出租率从85.8%持续攀升至98.8%。
　　华夏金茂商业REIT估值处于行业中等偏低水平，其底层资产的高出租率、稳定现金流及运营优化潜力支撑长期价值。截至2025年5月16日，从估值层面上来看，华夏金茂商业REIT的P/FFO为25.98倍，略高于华安百联（25.57倍）和中金印力（25.79倍），接近行业均值（26.55倍），反映市场对其运营现金流定价相对中性；其P/NAV为1.34倍，低于均值（1.45倍），存在一定折价空间。底层资产长沙金茂览秀城出租率稳定在98%以上，2025年1季度年化现金分派率为4.41%，未来扩募成为新增长点。
　　风险提示：梅溪湖商圈竞品（如步步高梅溪新天地）可能分流客流。