投资建议：央行推动1年期和5年期以上LPR下降10个基点，引导贷款利率下行。我们认为，这将有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力，促使后续房产销售的回升，从而有助于行业优质公司表现。维持行业“增持”评级。2025年5月20日，A股沪深300指数2025年动态PE在11.87倍，房地产板块2025年动态PE在24.02倍。我们继续看好蓝筹企业。推荐：开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团；商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；文旅类-华侨城A。
　　政策影响分析：购房者成本持续下降，中长期仍有下降空间。2025年5月20日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效”。1）我们认为，此次5年期以上LPR向下减少10个BP将继续降低购房者的成本。我们假设购房者购买了总价100万元的房产，支付方式为30%首付+20年期贷款。经测算此次降息将使得购房者的月还款额将下降36元至4060元/月，总体还款额将下降0.88%。2）我们认为，未来我国利率存在长期下行的趋势，购房者的还贷压力还将持续减轻。
　　此次5年期以上LPR下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。1）历史上基本面表现情况：我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月的最高点6.96%连续回落，随后在2015年3月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落，随后至2020年3月，行业销售增速开始触底反弹。还有，我国个人住房贷款加权平均利率从2021年12月的5.63%见顶回落，随后至2022年12月，行业销售增速开始触底震荡上行。2）历史上行业指数表现：我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月的最高点6.96%连续回落，随后在2015年6月，A股地产指数的超额收益率触底温和回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落，随后至2021年12月，A股地产指数的超额收益率开始触底反弹。
　　特别提示：本报告仅总结了我国2014年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。