物流活动向好，但供给冲击下仓储出租以价换量
　　2025年以来物流行业景气度明显提升。2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，仍处于扩张区间，全国物流业务需求总体保持扩张态势。从供给上看，国内高标仓行业集中度较高，整体呈“一超多强”格局，普洛斯市占率遥遥领先，京东、顺丰等电商/第三方物流自建仓储项目增多。
　　受宏观经济恢复放缓和供给持续释放的冲击，市场普遍采取以价换量策略来维持出租率，但短期仍面临租金下滑、空置率上升的考验。2025年一季度京津冀、长三角、长江中游、成渝、珠三角城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%、0.5%、2.6%和0.3%，空置率分别为28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和6.1%。截至2025年5月16日，全国已上市9只仓储物流REITs，涉及底层资产31个，出租率和租金水平仍然承压。
　　顺丰香港REIT表现良好，是境内REIT的参考系
　　顺丰控股是中国及亚洲最大、全球第四大综合物流服务提供商，采用自营物流模式持有众多物流产业园等关键场地资源，为旗下REITs提供仓储设施租赁需求和扩募资产。
　　2021年5月顺丰控股作为发起人的顺丰房托在港交所上市，至今已稳定运行多年。顺丰房托第一大租户是顺丰控股集团系，收入很依赖顺丰关联租户的支持。受出租率降低、租金下跌影响，2024年顺丰房托估值明显下调至67亿港元，整体下跌8.9%，后续面临关联租户2026年的续约考验。上市以来顺丰房托有多轮行情，低股价使其股息率达7%以上。
　　南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期
　　顺丰房托在中国香港上市后，顺丰控股国内版的物流产业园轻资产资本运作平台—“南方顺丰物流REIT”登陆深交所，形成深港两地REITs上市的格局。后续顺丰房托侧重于华南、西南区域的优质资产，并留意东南亚物流需求。南方顺丰REIT则侧重长三角/京津冀/长江中下游以及国内机场空侧的仓储资产。
　　南方顺丰REIT的资产主要为分拨中心，是快递业务的重要场地，通常会投入各类设备，搬迁成本较高，租户粘性较强。与顺丰房托相似，南方顺丰REIT的关联租户占比也很高，顺丰系租户对REIT的经营业绩影响很大，但后续出租率预计整体稳定。当前境内REIT执行的租金高于市场平均水平，续租时面临下调风险，2027年前是租金较高的时段，估值已留有一定空间抵御租金下行压力。截至2025年5月16日南方顺丰REIT的市值为37.66亿元，2025年现金分派率预计为3.98%，在已上市的9只仓储物流REITs里排名中上，满足收益条件的可择机配置。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。