投资要点：
　　 REIT估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收益对REIT资产进行估值。中国公募REITs政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。采用收益法契合REIT收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升REITs市场信息透明度。
　　收益法的核心在于预测底层资产未来收益期内的净现金流和确定项目的折现率，实操过程中涉及剩余收益期限、各期运营净现金流、资本性支出、折现率等参数。对投资者而言，相较于股票等资产，REIT底层资产收益稳定性与强制分红属性使其现金流可预测性提升。同时，收益法对信息披露的严苛要求倒逼市场提升透明度，形成"数据披露-模型校准-价格发现"的正向循环。
　　收益法作为主流的估值手段，在实际操作过程中也有不少细节值得关注：
　　①底层资产经营现金流。对于不同REITs板块，其行业特性决定了其底层资产收入的周期性、波动性、经营管理的主观性以及观测指标的特殊性。收入由“量”与“价”两个变量组成，二者稳定性与弹性是观测核心，同时也决定了不同项目股价主要由分母端驱动还是分子端驱动。不同REITs板块之间乃至板块内部不同项目之间，在“量”“价”的稳定性上表现也不相同。除了城市区位，供需格局、原始权益人实力等具有普适性的因素外，不同行业独特的观测指标也值得关注。
　　②对于资产残值的计量。由于我国REITs底层资产受特许经营权年限、房屋建筑物经济耐用年限、固定资产设计使用寿命或者土地使用权年限等因素影响，单一资产的永续经营假设并不充足，因此出于谨慎性考虑，资产收益期往往低于或与以上年限持平，此时资产残值如何计量值得关注。
　　③经营收入到可供分配金额的调整。REITs要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况是决定REITs估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将EBITDA与可供分配金额的差额设为调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在+/-20%左右，部分项目影响超50%，甚至100%。
　　④差补机制有利于平滑项目收入。2024年以来部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，即通过协议承诺保障底层资产的经营业绩。目前来看此类项目主要集中在产业园、仓储、能源等强周期或业绩波动较大的板块，短期业绩保障对于投资者而言有助于减少收益波动，但长期来看项目基本面仍是重点。
　　风险提示：超预期REITs政策发布，底层资产经营情况恶化，第三方估值指标存在误差。