新房成交量整体同比下跌，但一线城市保持增长
　　根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至5月11日)30大中城市商品新房成交量达161万平方米，同比下跌16.8%，差于前周的48.8%同比上升，环比上升3.6%，优于前周的9.6%环比下跌。不同类别城市表现分化。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+12.4%、-23.3%、-32.9%(前周同比：+49.6%、+52.7%、+37.1%)。
　　一线城市新房累计成交量：各地增幅差异大致不变
　　2025年首周至今北京一手商品住宅累计成交量为182万平方米，同比下跌3.4%，差于前周的2.5%跌幅。上海累计成交量为371万平方米，同比上升8.3%，差于前周的8.6%升幅。广州累计成交量为247万平方米，同比上升28.9%，优于前周的26.5%升幅。深圳累计成交量为122万平方米，同比上升51.9%，差于前周的56.9%升幅。
　　商品房存销比环比下降
　　按面积，十大城市商品房存销比为91.0，低于去年同期的97.5及前周的98.4。一线城市存销比为57.4，低于去年同期的71.3及前周的61.8。二线城市存销比达145.6，高于去年同期的132.1但低于前周的158.9。
　　土地成交量同比下跌
　　根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,085万平方米，同比下跌59.0%，环比下跌4.8%，同比变化差于前周的46.8%同比增长。
　　中央推出多项支持房地产市场措施
　　5月7日，国新办举行发布会，当中公布多项支持房地产市场措施。中国人民银行宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。国家金融监督管理总局也提出，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。
　　内房港股依然落后大市
　　上周内房港股依然落后大市(恒生指数)。恒生中国内地地产指数全周下跌3.7%，落后大市5.3个百分点。
　　评论：再次欠缺方向
　　经过“五一”假期表现理想后，上周新房市场再次欠缺方向。虽然上周中央推出多项支持房地产市场措施，但是部份仅重申支持行业意向。此外，由于多年来中国利率的下行趋势，降息的边际效益已经渐渐减少。上述对应了我们近月重申的看法，相对去年“517楼市新政”出台的经济环境，今年情况更为复杂多变，也涉及国外不同政经因素。针对房地产市场的政策考虑更具挑战。内房港股投资方面，我们维持选取国企开发商。
　　 关注个股：中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) 
　　(注：上周关注-中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK)。)
　　风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难