核心观点：
　　本周政策情况：公积金贷款利率和准备金率均调降。5月6日，央行宣布5月8日起，5年以下及以上首套公积金贷款利率下调0.25pct至2.1%及2.6%，5年以下及以上二套下调0.25pct至2.525%和3.075%；同时降低准备金率0.5pct。4月28日，国家发改委指出持续巩固房地产市场稳定态势。地方政策方面，上海灵活就业人员缴存住房公积金后享有申请公积金贷款等权利；珠海、遂宁提高公积金贷款最高额度；河南加强房地产“白名单”项目贷款投放，扩大收储规模。
　　本周基本面情况：受五一季节性影响，成交推盘热度下降。据Wind及克尔瑞，50城商品房成交面积212.89万方，环比下降52.1%，同比上升1.8%。二手房方面，本周12城网签口径成交96.63万方，环比下降47.0%，同比上升23.7%，84城认购口径日均成交2476套，环比下降4.8%，同比增长24.6%。本周10城商品房推盘49.17万方，环比下降74.5%。
　　本周土地情况：土地成交规模回升。据中指院数据，25年5月前8天中指院300城商住土地出让金同比上升89.1%，截至2025年5月8日，年内商住土地累计出让金同比上升25.8%。
　　开发板块观点：据Wind，本周受假期及前期认购规模下降影响，新房及二手网签规模环比下滑，前端指标来看，二手来访水平与24Q4单周最高规模依然持平，认购则较24Q4高点下降幅度接近20%，购房者看房意愿仍较强，但在供需结构矛盾、政策对信心影响效力减退的当下，转化率出现明显下降，二手成交规模放缓，而新房除此之外还受到较为明显的供给约束，3-4月推盘规模不及预期，也影响总体规模表现。政策方面，本周央行“十箭齐发”，调降按揭贷款利率10bp，公积金25bp，保障性住房再贷款贴息利率降低至1.5%等，供需两端融资成本均有下行，一定程度上改善市场成交意愿，也降低了收储、城中村等供给端政策的推进难度。与此同时，本周市场也就现房销售进行探讨，现房销售将改变过去二十多年房地产行业及企业运行逻辑，对供给端开发商的资金状况和运营能力均提出非常高的要求，供给约束进一步加强，行业出清提速，在市场量价尚未企稳的当下，市场稳定仍需政策的进一步呵护。关注后续政策落地节奏、方向、力度及市场基本面反馈。
　　物业板块观点：整体行情稳定。据Wind数据，本周恒生指数上升1.6%，物业板块平均上升0.7%，其中龙头央国企下降1.5%，龙头未违约民企下降2.7%，龙头违约民企下降2.3%，物业板块整体PE7.9x。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清。