一季度业绩回顾：整体表现稳健，分红积极性提升。2025年一季度，公募REITs62只上市产品共实现营业收入47.79亿元，实现净利润8.4亿元，剔除新上市项目，基于可比口径，一季度营业收入同比下降3%，环比下降2%；净利润同比下降14%，环比增长144%。其中55只产品实现盈利，占比为89%。
　　年初至今，公募REITs总分红金额达到38.29亿元，是去年同期的1.29倍，其中有10只REITs产品分红超过1亿元，分红金额最多的三只分别为中信建投国家电投新能源REIT（4.16亿元）、中金安徽交控REIT（3.08亿元）、平安宁波交投REIT（2.60亿元）。年初至今，公募REITs在不确定性因素加大的环境中表现出较强韧性。中证REITs指数涨幅为7.5%，跑赢主要股债指数，受益于政策推动，截至2025年5月7日，公募REITs总市值达到1904亿元，较去年年末增长350亿元。从不同项目属性来看，今年产权类、特许经营权类REITs涨幅分别为13%、10%；从不同项目类型来看，各类型涨幅依次为：消费类（27%）、保障房（12%）、交通（11%）、产业园（10%）、水利设施（10%）、能源（9%）、仓储物流（9%）、生态环保（2%）。
　　政策与市场红利共振，消费REITs表现领跑市场。分项目类型来看，今年以来，受益于“扩内需、促销费”政策及消费REITs底层资产的优异表现，消费类REITs业绩领跑市场，营收、净利润增速均位居前列。今年以来消费类REITS二级市场涨幅也同样领先。从已上市REITs今年二级市场表现来看，截至2025年5月9日，61%涨幅超过10%，27%涨幅超过20%，涨幅排名前三的均为消费REITs：华安百联消费REIT(43.49%)、华夏大悦城商业REIT（41.54%）、华夏首创奥莱REIT(40.45%)。消费REITs出租率总体表现相对稳定且维持高位，尤其是核心城市的优质资产出租率保持在较高水平。
　　行业发展方兴未艾，底层资产多元化是大势所趋。2024年国家发改委发布的“1014号文”之后，REITs进入常态化发行阶段，供给端的发行速度提速。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，跟当前相比还有10-23倍扩容空间，从细分的资产类型来看，我国REITs多元化程度仍弱于成熟市场。从中美REITs市值分布来看，当前美国市值占比最高三类分别为多元化资产（16%）、零售（14%）、住宅（13%），中国REITs市值占比最高的三类依次为交通（33%）、消费（17%）、产业园（16%）。
　　投资建议:哑铃策略+精耕细分赛道。一方面，无风险利率下行利好利率敏感性资产；另一方面，REITs高分红特性仍具资产比价优势。我们建议在宏观环境波动较大、低利率时期重视REITs的配置价值。由于REITs底层资产差异较大，需精耕细分赛道，把握结构性机会。短期来看，REITs的投资收益受到市场情绪、行业政策和机构投资行为的影响；长期来看，投资收益仍和底层资产的经营紧密相关。从资产配置角度，可采取哑铃策略，一端配置高防御性资产，一端配置高成长性资产，建议关注有租金安全垫和稳定需求的保障房REITs和顺周期、位于核心地段的消费REITs。
　　风险提示：公开资料数据滞后，政策变化影响经营业绩，经济波动超预期等