营收增长利润下滑，投资稳健土储充裕，维持“买入”评级
　　越秀地产发布2024年业绩。公司营收保持增长，毛利率承压拖累利润，投资拿地多元化且聚焦高能级城市，TOD和城市更新业务进展顺利。由于公司结转规模下降，毛利率短期承压，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.8、11.7、14.9亿元（原39.7、44.3亿元），对应EPS为0.27、0.29、0.37元，当前股价对应PE估值分别为17.0、15.8、12.4倍，公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级。
　　营收增长利润下滑，结转毛利率下滑稀释利润
　　公司2024年实现营收864.0亿元，同比+7.7%；实现归母净利润10.4亿元，同比-67.3%；实现核心净利润15.9亿元，同比-54.4%；实现毛利率10.48%，同比-4.80pct；净利率1.70%，同比-3.99pct。截至2024年末，公司在手现金500.5亿元，较年初+8.6%；末期每股派息0.189港元，派息比率维持核心净利润的44%。公司归母净利润大幅下滑主要为结转毛利率下滑所致。
　　销售规模下降排名提升，投资稳健土储充裕
　　公司2024年实现合同销售金额1145.4亿元，同比-19.4%，克而瑞销售排名上升至第8；其中大湾区和广州市销售金额占比分别为42.7%和37.9%。截至2024年末，公司已售未结金额1700.5亿元，较年初-14.7%。公司2024年于8个城市新增24幅土地，总建面271万方，其中一线城市新增土储占比超过70%。截至2024年末，公司拥有总土储1971万方，其中大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区占比分别约占36.5%、22.4%、28.8%、12.3%，一二线城市占比达96%。公司2024年实现了广州3幅地块的收储，累计可盘活资金约人民币135亿元。
　　商住并举战略深化，融资成本继续压降
　　公司2024年直接持有的商业实现租赁收入6.68亿元，同比+37.1%；持股40.02%的越秀房产基金收入20.32亿元，同比-2.7%；持股67.40%的越秀服务收入38.68亿元，同比分别+20.0%，其中社区增值服务收入同比+30.6%。公司2024年三道红线维持绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.1%、71.3%和2.10倍，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%。
　　风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD项目开发进程不及预期。