投资要点：
　　 23年业绩下滑，低于市场预期，利润率下降，但未来结算确定性强。公司公告，2024年公司实现营业收入864.0亿元，同比+7.7%；毛利90.5亿元，同比-26.1%；归母净利润10.4亿元，同比-67.3%；核心净利润15.9亿元，同比-54.4%；每股盈利0.26元，同比-69.7%，归母业绩及核心业绩有所下滑，低于市场预期。公司2024年综合毛利率10.5%，同比-4.8pct；归母净利率1.2%，同比-2.8pct；三项费用率5.9%，同比-0.2pct。截至24年末，公司已售未入账销售金额1,700亿元，同比-14.7%，是24年营收的2.0倍，未来结算确定性强。公司全年每股派息0.173元，同比-50.1%，派息比率44%，同比+4pct。
　　 24年销售有所下滑，多元拿地、聚焦核心城市，25年销售计划+5%。公司公告，公司2024年实现销售金额1,145亿元，同比-19.4%；销售面积392万方，同比-11.9%；销售均价2.92万元/平，同比-8.5%；从区域布局看，公司大湾区、华东、中西部销售额占比分别为43%、29%、17%。2025年公司销售目标1,205亿元，较24年实际销售+5.2%。公司投资积极，2024年在北京、广州、上海、杭州、合肥、成都等城市新增24幅地块，拿地面积271万方，同比-44.8%，拿地销售面积比69%，其中一线、二线城市分别占比71%、29%。公司可售资源丰富，24年末土储规模1,971万方，布局在27个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为43%、53%、4%；大湾区、华东、中西部占比分别为37%、22%、29%；此外非公开竞争占比47%。
　　现金充沛、绿档国企，融资成本创新低。公司公告，2024年，公司货币资金500.5亿元，同比+8.6%；总借贷1,039亿元，同比-0.5%；公司剔除预收后资产负债率68.1%、净负债率51.7%，现金短债比2.1倍，稳居三道红线绿档；公司年内发行25亿元公司债、境外债23.9亿元、定向债务融资工具18亿元；公司整体平均融资成本3.49%，同比-33bps。
　　投资分析意见：业绩下降，拿地聚焦，现金充沛，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。考虑到行业景气度仍在下滑，公司结算有所降速、同时利润率承压，我们下调公司25-26年归母净利润预测为11、13亿元（原值为32/35亿元），新增27年预测为15亿元，考虑到公司土储优质、资金优势明显，当前价格对应25PE为18X、PB仅0.4倍，可比公司保利发展、新城控股25PE分别为19X、33X，当前公司估值仍处于合理区间，因此维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。