摘要：越秀地产公布2024年年报，2024年公司实现主营业务收入864.0亿元，同比增长7.7%；归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%。2024年派息每股0.189港元，派息总额占核心净利润的比重为44%，派息总额占归母净利润的比重为67%。
　　营收规模稳步增长，在结算利润率下滑、减值损失增加的影响下，业绩同比负增长。2024年公司主营业务收入为864.0亿元，同比增长7.7%，主要是因为房地产开发业务结算规模增长，2024年公司结算金额807.6亿元，同比增长6.7%。2024年公司归母净利润为10.4亿元，同比下降67.3%，主要是因为：1）结算利润率下滑，2023年公司毛利率为10.5%，同比下滑4.8个百分点。2）计提资产减值损失22.7亿元，同比增加7亿元，主要包括海南一项目因规划调整计提减值7.1亿元，南沙一自持住宅及武汉一酒店因市场原因分别计提减值4.9、1.9亿元。剔除净汇兑损益和持续持有投资物业公允值变动及相关税项等影响后，核心净利润为15.9亿元，同比下降54.4%。2024年公司净利率、归母净利润率、核心净利润率分别为1.7%、1.2%、1.8%，同比分别下降4.0、2.8、2.5个百分点。受利润率下降的影响，公司ROE同比下降3.8个百分点至1.9%。不过，公司注重费用管控，2024年三费率为5.1%，同比虽然小幅提升0.2个百分点，但维持在较低水平。截至2024年末，公司预收款项合计为838.4亿元，同比下降4.3%，预收款项/营业收入的比例为0.97X，同比下降0.12X。
　　公司财务稳健、现金保持增长，融资畅通，融资成本处于行业较低水平。1）在手资金充裕，截至2024年末，公司货币资金297亿元，同比增长1.6%。一方面，公司全力促销售回款，2024年销售回款率进一步提升至87%，同比提升4个百分点，连续两年实现了经营性现金净流入，另一方面，多元化拓展融资渠道。2）公司境内外融资渠道畅通多元，债务结构和资金成本持续优化。2024年公司加权融资成本3.49%，同比下降33BP。2024年公司境内成功发行25亿元公司债券（平均融资成本2.61%）以及18亿元定向债务融资工具（平均融资成本2.27%）；境外成功发行23.9亿元点心债（平均融资成本4.07%）。债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元。截至2024年末，公司有息负债1038.9亿元，同比下降0.5%，其中一年内到期的有息负债占比22.4%，维持低位；年末公司剔除预收账款的资产负债率68.1%，同比提升0.7个百分点；净负债率71.3%，同比下降2.2个百分点；现金短债比为1.28X，同比基本持平，“三道红线”持续保持绿档。
　　销售规模首次进入TOP10房企行列，2025年销售目标1205亿元。2024年公司实现销售额1145亿元，同比下降19.4%，销售排名第8名，较2023年提升了4名，首次进入了TOP10房企，完成了全年销售目标（1470亿元）的78%；销售面积392万平，同比下降11.9%；销售均价29206元/平，同比下降8.5%。公司持续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额领先地位，2024年大湾区实现销售金额488.4亿元，占公司销售金额的42.7%，其中在广州实现销售金额433.7亿元，约占公司整体销售额的37.9%。华东地区销售金额331.4亿元，占比28.9%，其中杭州实现销售额221.0亿元。中西部地区实现销售额196.0亿元，占比17.1%，其中成都实现销售金额68.0亿元。北方地区实现销售额129.6亿元，占比11.3%，其中北京实现销售金额87.3亿元。2025年1-2月销售金额128亿元，同比增长23.8%，销售面积35万平，同比下降6.7%，销售均价36817元/平，同比增长32.7%。公司是为数不多仍然公布销售目标的房企，根据公司公开业绩会，2025年销售目标为1205亿元，较2024年实际销售额增长5.2%。
　　拿地聚焦核心一二线城市，新增土储超7成位于一线城市。2024年公司在8个城市（北京、上海、广州、杭州、合肥、成都、西安、中山）新增24幅土地，共新增土地储备271万平，同比下降44.8%，主要位于一线和重点二线城市。其中在北京共获取3幅地块，新增土储54万平，在上海获取5幅地块，新增土储30万平；在广州共获取8幅地块，新增土储110万平，一线城市新增土储占比超70%。根据克而瑞，2024年公司拿地金额582亿元，同比增长28.6%，拿地强度51%，同比提升19个百分点。2025年1-2月公司在广州、上海拿地2宗，建面14.4万平，拿地金额59.7亿元，权益拿地金额33.1亿元，楼面均价4.15万元/平，拿地强度47%。公司积极响应政府盘活存量土地政策，2024年成功实现了广州3幅地块的收储，累计可盘活资金约135亿元，进一步优化了存量土地结构。截至2024年末，公司总土地储备（在建+未开发面积）1971万平，同比下降23.2%，分布于全国25个城市，土储结构和区域布局持续优化，其中大湾区占比约36.5%，华东地区占比22.4%，中西部地区占比28.8%，北方地区占比12.3%；96%的土地储备位于一线和重点二线城市，其中北京、上海、广州土地储备分别为100、86、652万平。
　　公司已售未结资源丰富。工程进度方面，公司2024年新开工面积370.8万平，同比下降17.1%，完成全年计划（406.2万平）的91%；竣工面积777.4万平，同比持平，基