事件：绿城中国发布2024年年报，实现主营业务收入1585.5亿元，同比+20.7%；归母净利润16.0亿元，同比-48.8%。公司拟每股派发现金红利人民币0.30元（含税），分红率为48%。
　　核心观点
　　 营收稳步增长，但业绩主要受计提减值损失增加、投资收益下滑、少数股东损益占比提升等影响同比下滑。2024年公司主营业务收入同比增长20.7%，主要是因为开发业务结算规模稳步增长。2024年房地产项目结转面积635.2万平，同比增长2.5%，结算均价23145元/平，同比增长19.0%，结算项目中占比较高的杭州桂冠东方、北京沁园和上海前滩百合园等销售均价较高，在结算量价均有提升的带动下，开发业务实现营收1470.2亿元（占总营收的比重为93%），同比增长21.9%。营收虽然稳步增长，但公司归母净利润同比下降48.8%，主要原因有：1）计提资产减值损失40.4亿元，同比增加26.5亿元，主要是因为受市场下行影响，武汉桂语朝阳、盐城晓风印月、泰州桂语听澜轩、福州文澜明月等部分项目销售价格不及预期；计提信用减值损失10.3亿元，同比增加8.0亿元，主要是因为合联营公司应收款项计提减值增加。2）投资收益有所下滑。2024年公司合联营企业业绩亏损6.3亿元（2023年盈利21.6亿元）。3）少数股东损益26亿元，占净利润的比重同比提升了8.2个百分点至61.5%。截至2024年末，公司预收款项合计为1469.6亿元，较2023年末下降8.0%，预收款项/营收的比例为0.93X，同比下降0.29X。
　　地产开发销售业务毛利率同比提升，费用管控能力增强。2024年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.8%、2.6%、1.0%，同比分别下降0.2、2.5、1.4个百分点。但是地产开发销售业务的毛利率同比提升0.4个百分点，达到11.7%，主要是因为公司结算项目中占比较高的上海前滩百合园、西安全运村毛利率较高。2024年公司三费率为6.5%，同比下降1.7个百分点，其中，管理费用44.4亿元，同比下降13.6%，人力成本大幅减少；财务费用25.8亿元，同比下降11.6%，加权平均融资成本3.9%，同比下降40BP；但营销费用33.2亿元，同比增长21.8%，主要是因为1）结转收入增加，相应分摊的销售佣金及销售代理费增加3.3亿元；2）受市场下行影响，公司主动适当加大营销活动投放力度。受到利润率下滑的影响，2024年公司ROE同比下降4.2个百分点至4.4%。
　　公司现金流相对充裕，融资渠道畅通，债务结构合理，为后续发展提供有力支撑。1）在手资金略有下滑，但经营性现金流同比正增长。截至2024年末，公司货币资金729.9亿元，同比下降0.6%，其中销售监管资金240.3亿元，同比增加0.6%，占比33%。2024年公司经营性现金流实现净流入288亿元，同比增长25%。2）公司各类融资渠道畅通，融资成本持续优化。2024年公司发行90亿元中长期无抵押信用债、35.3亿元一年期供应链ABN。此外，公司还完成了境外债务置换约8.2亿美元，积极回购美元债约5.2亿美元。2025年1月发行中期票据10亿元，票面利率4.25%；2月发行5亿美元优先票据，期限为3年，票面利率8.45%。截至2024年末，公司有息负债规模1372亿元，同比下降6.1%；其中一年内到期的有息负债占比23.1%，维持低位；公司剔除预收账款后的资产负债率为68.5%，同比下降1.1个百分点，净负债率为56.6%，同比下降7.3个百分点，现金短债比为2.31X，同比下降0.05X，为“绿档房企”。截至2024年末，公司有息负债加权融资成本降至3.9%，同比下降40BP。
　　销售：受益于高能级城市表现，2024年销售均价与销售权益比提升。2025年销售降幅预计10%以内。2024年公司实现总合同销售额2768亿元，同比下降8.1%；销售面积1409万平，同比下降8.9%；销售均价1.96万元/平，同比增长0.9%。1）自投项目：销售规模1718亿元，同比下降11.6%，权益销售金额为1206亿元，销售权益比例70.2%，同比提升了4.5个百分点，自投销售规模跻身行业第6；销售面积591万平，同比下降13.8%；由于高能级城市布局，销售均价2.91万元/平，同比增长2.6%，维持行业较高水平。2024年自投项目首开去化率达82%，维持高位；9个项目单盘销售额超40亿元，其中义乌凤起潮鸣项目单盘去化近56亿元，南京金陵月华项目单盘销售额达61亿元，位列江苏第一。2）代建项目：销售规模1050亿元，同比下降1.7%。整体而言，公司销售表现相对具备韧性，主要是因为：a）核心城市布局，销售结构中一二线销售额占比达79%，在北京、上海、杭州、南京等18个核心城市销售排名当地前五，宁波连续5年保持第一，西安连续3年保持第一。高能级城市的集中布局为快速回款提供了有力保障，2024年销售回款率104%，继续维持高位，有效支撑现金流及再投资。b）精准调度，攻坚去化，积极开展“老盘新作”提升价值，新做项目平均流速提升106%，车位去化实现重点突破，车宅去化比同比提升7%至1.39倍，年内26个项目实现整盘车宅同罄。2025年1-2月公司实现总合同销售额240亿元，同比下降3.6%；销售面积117万平，同比下降7.1%；销售均价2.05万元/平，同比增长3.8%。1）自投项目：销售规模146亿元，同比下降6.4%，销售权益比